כל מי שאי פעם התעניין או רכש נכס נדל"ני יודע שתזמון טוב הוא אחד הפרמטרים החשובים בדרך לעסקה מוצלחת. בעידן בו מחירי הדירות מושפעים מנסיבות רבות כל כך – אין מנוס מקבלת החלטות מוקדמת ככל האפשר. המבצעים מזמינים, המחירים הוגנים ומנעד ההטבות רק עולה למי שיגיע ראשון לרכוש את הדירה כבר בשלבי התכנון.
מהי קניית דירה על הנייר?
קניית דירה על הנייר היא רכישת דירה למגורים או להשקעה בשלב מוקדם, ושלב זה ידוע גם בכינוי פריסייל (Pre Sale). בפועל, כאשר שואלים איך לקנות דירה חכם, אחד מהפתרונות הוא לקנות דירה על הנייר מקבלן המציע פרויקטים חדשים על הנייר, כלומר דירות בשלב מוקדם לאחר שהיזם רכש את הקרקע ועוד בטרם הקבלן החל את תהליכי התכנון במקרקעין, וכמובן עוד בטרם החלו מבצעי השיווק האגרסיביים שלו לציבור הרחב.
מהם היתרונות בקניית דירה על הנייר?
היתרונות המרכזיים ברכישת דירה על הנייר הם עלות נמוכה באופן משמעותי ביחס למחירי השוק של דירות דומות ופריסת תשלומים מדורגת לאורך הבנייה. רכישת דירה ״על הנייר״ יכולה לחסוך עבורכם כסף רב. העלות של דירה שעוד לא נבנתה נמוכה בהרבה מאשר דירה הנמצאת בשלבי בנייה או כזאת שכבר נבנתה. כמו כן, קניית דירה על הנייר כדאית עבור הרוכש אך גם עבור חברת הנדל"ן. באמצעות הפחתה של הסיכון שבבנייה היא תוכל להפחית את עלות המימון שלה והרוכש יכול ליהנות ממחיר שהוא משמעותית נמוך יותר.
האם ישנם סיכונים בקניית דירה על הנייר?
רכישת "דירה על הנייר" או בשמה המקצועי פריסייל (PRE-SALE), נחשבת לעסקה כדאית בישראל, אבל לפני שרצים לבנק, חשוב להכיר את כללי הבטון. אחרי הכל, מדובר בדירה שטרם נבנתה, אבל קיבלה את כל האישורים הנחוצים כדי לעלות על הקרקע ולהתחיל בתהליך הבנייה. לכאורה, נראה שלאף צד אין מה להפסיד: היזם שרכש את הקרקע קיבל היתר מהרשויות מעוניין להתחיל במכירת הדירות בשלב מוקדם כדי לצמצם את הוצאות המימון; הרוכשים שמקבלים מחיר התחלתי מפתה; וחברות המימון התומכות בפרויקט יוכלו לישון בלילה בשקט. פשוט לא?
אז זהו, שלעתים העניינים עלולים להסתבך. הסיכון העיקרי והמשמעותי ביותר ברכישת דירה על הנייר הוא שחברת הנדל"ן (היזמית או הקבלנית) יקרסו כלכלית. במקרה כזה, הבנייה יכולה להתעכב או אף לעצור לחלוטין. נכון, הבנק המלווה את הפרויקט מעניק ערבות בנקאית לכל רוכש, אבל איש לא רוצה להיות חלק מעסקת נדל"ן קורסת.
סיכון נוסף שעשוי להטריד את הרוכשים טמון בעיכוב מסירת הדירה. סיבות לא חסר (רובן בירוקרטיות) אבל בינתיים ההמתנה עולה ביוקר כי תשלומי השכירות ממשיכים לתקתק כמו שעון. זה לא נגמר כאן: גם אחרי מסירת הדירה עלולים לצוץ פערי ציפיות ("מפרט זה נראה אחרת"), באיכות הבנייה ("הבטחתם מטבחי סמל") ועוד שאר עלויות נוספות מופיעות בלי שאיש הזמין אותן ("הקיר הזה חייב להישבר").
ועדיין, אם לוקחים בחשבון את כל הסיכונים ומנהלים אותם בצורה נבונה – מדובר בעסקה משתלמת במיוחד. מחירה של "דירה על הנייר" עשוי להיות נמוך בעד 30%! ממחיר דירה שכבר נמצאת בשלבי בנייה מתקדמים. מדובר בחיסכון של מאות אלפי שקלים במחיר העסקה שניתן להשיג אם רק מבצעים שלוש בדיקות הכרחיות.
איך מוצאים עסקאות טובות לקניית דירה על הנייר
על מנת למצוא עסקאות של דירה על הנייר יש להתמקד בשתי דרכים עיקריות:
1. בחירת איזור
לפני הכול, בחרו את האזור שבו תרצו לרכוש את הדירה. נסו לבחור באזור שבו יש שכונות חדשות שרק הוקמו או לפחות שנמצאות בתהליך תכנון והקמה. תוכלו לחפש ברשת חברות נדל"ן אשר פועלות באזור זה. אם תוכלו לקבל המלצות, מה טוב, ובמידה ולא תכירו את חברת הנדל"ן צרו עמה קשר ובקשו לדבר עם אחראי השיווק בחברה על מנת לוודא כי הפרויקט בשלבי הכנה ולא בשלבי שיווק.
2. קבלת מידע על הפרויקט
אם אתם מתעניינים לגבי רכישת דירה על הנייר אבל עדיין בשלב התעניינות, בכל זאת היינו ממליצים לכם להתקשר לחברות הנדל"ן הגדולות ולשוחח עם אנשי השיווק והמכירות על מנת לקבל כמה שיותר פרטים. חשוב להבין מי בעצם מבצע את הפרויקט, האם מדובר בחברה נדל"ן יזמית שתפעיל בפרויקט קבלני משנה, במידה וכן, מי הם קבלני המשנה. בסופו של יום, חשוב להבין שמי שנותן את האחריות על ביצוע העבודה הוא הקבלן המבצע ולכן כאשר היזם והקבלן לא עובדים תחת קורת גג אחת יכולות להיווצר בעיות. שאלו שאלות ורשמו את התשובות. זה השלב לדלות כמה שיותר פרטים מבלי להתחייב.
מה צריך לבדוק לפני שקונים דירה על הנייר
1. לפני הכל:
בדיקה מקיפה של זהות חברת הנדל"ן/בנייה, המוניטין שלה, היציבות הפיננסית והפרויקטים שבנתה – תעניק תמונת מצב ראשונית שתסייע לקבל החלטות טובות בהמשך הדרך. לפני קניית דירות למכירה על הנייר חייבים לבחון לעומק את ההיסטוריה העסקית, המשפטית והכלכלית של הקבלן או היזם, לבד או בעזרת עו"ד מקרקעין, ומומלץ לאתר מידע באינטרנט ובמאגרי מידע ממשלתיים.
2. בדיקה ושכירת עו"ד מנוסה ואמין:
בחירת עו״ד אמין שיקרא לעומק את חוזה הרכישה, היתרי הבנייה ושאר האישורים הנחוצים למסירת הדירה – הוא צעד מומלץ מאוד שיסייע להעריך את הסיכונים שעלולים לצוץ בשלבי הבנייה המאוחרים יותר. עו"ד נדל"ן בודק לעומק את המצב המשטי הפיננסי של הקבלן או היזם, לרבות דו"ח מרשם החברות הכולל פירוט חובות ושעבודים, בדיקה בפנקס הקבלנים ובנוסף יש לבדוק האם הקבלן קיבל היתר בנייה המותאם לפרויקט המתוכנן ואין לוותר על בדיקת תוכנית בניין עיר כדי לוודא כי הקבלן מתכנן ובונה פרויקט חוקי שאינו מנוגד לתוכנית העירונית.
3. הבדיקה השלישית היא החשובה ביותר:
בחירה בחברת נדל"ן שהיא גם יזמית וגם מבצעת, עדיף עם ניסיון רב ורזומה מרשים. כך ניתן להבטיח תקשורת הוליסטית, מקיפה ונגישה עם מנהלי הפרויקט – לכל אורך תהליך הבנייה. זו בדיקה חשובה וחיונית לפני כל עסקת רכישה של דירה על הנייר מקבלן.
השלבים המרכזיים ברכישת דירה על הנייר
בדיקת יכולת למימון העסקה
יש מגוון פרויקטים חדשים על הנייר, לכן בשלב הראשון עליכם לבדוק מהי היכולת הכספית שלכם למימון העסקה ולצורך קניית דירה מקבלן על הנייר. ברכישת דירה ראשונה עליכם לגייס הון עצמי של 25% לפחות ויש להתייחס לעלויות נוספות כמו שמאי, עו"ד, יועץ משכנתא, בדק בית, מעצבת פנים, הובלה וכד'.
חישוב מס רכישה
אם אתם רוכשים דירה ראשונה או דירה שנייה יש הבדל משמעותי במס הרכישה, ועליכם לבדוק מראש האם חל עליכם מס רכישה בהתאם למדרגות המס המתעדכנות אחת לשנה.
סקר שוק ובדיקת מפרט טכני
חשוב לערוך סקר שוק כדי להשוות את המחיר של דירה על הנייר ביחס למחירי דירות באזור. כמו כן, עליכם לבדוק את המפרט הטכני של הדירה ולקרוא מידע על הפרויקט וסביבתו (גובה הבניין, מספר דירות בקומה, מעליות, לובי, חניה, תחב"צ, בתי ספר, פארקים וכו').
בדיקת היזם, משכנתא והסכר מכר
בעזרת עו"ד יש לבצע בדיקה משפטית ופיננסית של היזם, ורק אחרי הבדיקה כדאי לפנות לבנק כדי לקחת משכנתא ובהמשך יש לחתום על הסכם מכר.
איך לוודא שהיזם אמין ויציב כלכלית?
בחירת יזם המציע פרויקטים על הנייר חייבת להיעשות בזהירות ובכובד ראש. יש קריטריונים לבחירה נכונה של היזם, כמו בדיקת איתנות פיננסית שלו. בדיקת איתנות פיננסית יכולת בדיקת הון עצמי של היזם, עיון בדוחות הכספיים המבוקרים מהשנים האחרונות, אישור מהבנקים על יכולת המימון של היזם (ליווי בנקאי), בדיקת תביעות ומוניטין.
כמו כן, חשוב לבדוק פרויקטים קודמים של היזם ולבדוק האם הוא עמד בלוחות הזמנים, קיבל ליווי בנקאי ויש לוודא את איכות הבנייה ורמת השירות שלו בפרויקטים קודמים, לכן כדאי לבקר באחד מהפרויקטים שלו ולשוחח עם דיירים במקום.
דירה על הנייר – שאלות נפוצות
מדוע זה נקרא דירה על הנייר?
רכישת הדירה נעשית בשלב טרומי – משמע מדובר בסקיצה או טיוטה ראשונית של הפרויקט. מכאן נולד השם ״דירה על הנייר", כלומר כאשר היא עוד בשלבי התכנון ולפני שלבי הביצוע.
למה כדאי לקנות דירה על הנייר?
עלות של דירה על הנייר היא עלות נמוכה משמעותית (עד 20% פחות) ממחירי שוק של דירות דומות שכבר נבנו. כמו כן, קיימת אפשרות לפריסת תשלומים נוחה ומדורגת לאורך תהליך הבנייה.
למי מתאים לקנות דירה על הנייר?
רכישת דירה על הנייר מתאימה בעיקר למי שמעוניין בהשקעה לטווח ארוך במידה ומדובר בכנס המיועד להשקעה. כמו כן, היא גם מתאימה לאנשים אשר מחפשים דירה למגורים ומעוניינים לשלם פחות ממחירי השוק, גם אם זה יכול לקחת מספר שנים עד שהדירה תהיה מוכנה.
רגע לפני רכישת "דירה על הנייר" – הכירו את קבוצת "צרפתי שמעון"
קבוצת צרפתי שמעון היא אחת מקבוצות הנדל"ן הגדולות והמובילות בישראל עם וותק של מעל 40 שנה. לקבוצה מאות פרויקטים מאוכלסים ברחבי הארץ, ביניהם מבחר פרויקטים בבת ים כמו צרפתי SEA&PARK, ולמעלה מ-50,000 לקוחות מרוצים, כל אחד מהם נהנה מוודאות, אמינות, אחריות ועמידה קפדנית בלוחות זמנים, כמו גם מאיתנות פיננסית ושיטות ניהול ובנייה מהמתקדמות בישראל. קבוצת צרפתי היא גם היזם וגם המבצעת את הפרויקט. עם מותג חזק ואמין כמו צרפתי שמציעה ליווי מקצועי וצמוד לכל אורך הדרך, אפשר בהחלט לרכוש "דירה על הנייר" וגם לישון בשקט, החברה משווקת מגוון פרויקטים בבאר שבע, פרויקטים בבת ים, פרויקטים ירושלים ועוד.
