מתחילים להביט קדימה

גם טלי כהן סמנכ”לית שיווק בחברת שפיר מגורים ובניין מתייחסת לסוגיית העובדים: “ההאטה בענף הבנייה התחיל עוד לפני המלחמה – כל השנה התאפיינה בירידה בהתחלות הבנייה ובשיווק הקרקעות של רמ”י. אחרי המלחמה אנו צופים שיהיה ביקוש רב, שבשילוב עם ההאטה הדרמטית בהתחלות הבנייה והתארכות משך הבנייה כתוצאה מהמלחמה, יביאו לעליות מחירים. המדינה תצטרך להגדיל את היצע האישורים לעובדים זרים שיכסו על העיכובים שנוצרו כתוצאה מהמחסור שיצרה המלחמה”.

שיווק קרקע מאסיבי ושונה

בזמן שיש לא מעט מה לשקם, לכולם ברור שצריך גם להמשיך ולפתח את הארץ ולבנות יותר. מיכל גור, מנכ”לית אלמוגים, מסבירה: “דווקא בעיצומה של המלחמה והאסון הנורא שפקד את ישראל מחובתנו להמשיך במלוא העוצמה לפתח ולבנות בכל אזורי הארץ. ענף הנדל”ן הוא אחד מענפי היסוד החשובים במשק, והמשך הפעילות היא זו שתניע את גלגלי הכלכלה הישראלית, עובדה שמקבלת כעת משנה תוקף יותר מתמיד. החזרה לשגרת עבודה חיונית לכולם – לנו, לכלל הציבור ולכלכלה. לכן אנחנו ממשיכים לפתוח אתרים חדשים, מקדמים מהלכי פרסום ושיווק, מאיישים את משרדי המכירות, תוך הקפדה על הימצאות מיגוניות, וכל זאת ממקום של ביטחון ובלי ויתורים. למדנו רבות מתקופת הקורונה, כשלמשך זמן ממושך אחז במשק שיתוק כבד. אולם גם מהמשבר ההוא יצאנו מחוזקים, הענף פרח, הביקושים עלו והגלגלים חזרו להסתובב. כדי שנוכל לחזור לשגרה מבורכת, המדינה צריכה לחזור ולשווק במהרה קרקעות חדשות, אך לשנות את השיטה. כל התוכניות עד היום, ‘מחיר למשתכן’, ‘מחיר מופחת’ ו־’מחיר מטרה’, רק הטיבו באופן מוגזם עם חלק קטן מהזכאים, ששפר גורלם וזכו, ובו בזמן פוגעת בעיקר במעמד הביניים. נכון יותר לסייע גם לזכאים וגם למשפרי דיור דרך סבסוד של משכנתאות, בהתאם לפרמטרים שייקבעו מראש לפי הכנסתם. כמו כן לעודד רכישת דירות בפריפריה, באמצעות הלוואות מקום ייחודיות, וכל זאת ללא הגבלה רק לצורך רכישת דירות חדשות, אלא גם לרכישת דירות יד שנייה. בכך תיתן המדינה מענה אמיתי לפלח שוק רחב יותר. לצד זאת המדינה חייבת להקים מינהלת בעלת סמכויות לאומיות רחבות, שתהיה אחראית על כל מערך השיווק בשיטה המוצעת, תקצר את משך זמן קבלת היתרי בנייה ותסייע בפתרון הבעיות הרגולטוריות והמכשולים הרבים, שבהם נתקל היזם בדרכו להוציא היתרי בנייה”.

יצחק סער, סמנכ”ל השיווק בחברת אורון נדל”ן: “אני מעריך שנראה בשנים הקרובות שינוי במפת הביקושים, מבחינת אזורי המגורים. כדי לתת מענה לשינויים אלה, בנוסף לביקושים הרגילים, על המדינה להאיץ הליכים של הפשרת קרקעות באזורים שונים שיאפשרו בנייה חדשה נרחבת בתקופת זמן קצרה יחסית, באזורים המרוחקים מקו העימות. במקביל המענה האולטימטיבי לסוגיית המחסור בהיצע דירות הוא גם המענה האולטימטיבי לנושא מיגון הדירות, שהפך לצורך חיוני כיום בכל דירת מגורים – והוא תחום ההתחדשות העירונית, והפתרון טמון בקידום מסיבי שלה”.

חנה שוורץ, סמנכ”ל שיווק ומכירות בקבוצת אבני דרך, בטוחה שהענף יתאושש, אך סבורה במקביל, כי יש כמה מהלכים שעל הממשלה לנקוט: “שוק הנדל”ן התמודד לאורך השנים עם מבצעים צבאיים ומלחמות ממושכות, אולם תמיד ידע להתאושש ולהיחלץ מהמשבר, היות שעקומת הביקוש לדירות היא קשיחה, ובשלב כלשהו הביקושים מתפרצים והציבור חוזר לחפש אחר פתרונות דיור. בעת הזו משרד השיכון, הרשויות, היזמים והקבלנים צריכים להקים קבינט חירום, להסיר את כל החסמים שמהם סבל שוק הדיור למגורים לאורך זמן, ולהבין שב’מלחמה על הבית’, כמו במלחמה, צריך לגבש תוכנית, להגדיר יעדים, להקים מערך מבצעי למימושה, לתקצב ולבצע – תוך פיקוח יומיומי על התקדמות השגת יעדים ועדכון הפעולות והתוכניות כדי להבטיח הישגים. זו העת לשלב כוחות כדי לבנות מחדש יישובים שנפגעו קשות, לבנות חדשים ולעבות קיימים. כחלק מכך כדאי ליישם שורה של מהלכים שיאפשרו את חזרתו של שוק הדיור לשגרה, ביניהם בחינת הורדת הריבית במשק מחשש מפני מיתון אפשרי ועלייה בשיעור האינפלציה.

הממשלה מחויבת גם להכניס את היד לכיס כדי לאפשר לאזרחיה קורת גג ולסבסד רכישת דירה בשלל דרכים, למשל על ידי יצירת מנגנון לעידוד צעירים ומשפחות לעבור ליישובים העוטפים את מרכז ישראל וכן עידוד יזמים לבנות בפריפריה. עוד מהלך חשוב הוא להגדיל את מכסת הקרקעות שהמדינה משווקת, להגביל את מחיר הקרקע וגם לקדם מתחמי התחדשות עירונית גדולים תוך הגדלת הזכויות ב־%03 בכל פרויקט, כשמתוך זה ישווקו %02 לזכאים במחירים מוזלים וכן %01 בשכירות מסובסדת לטווח הארוך”.

להכין תוכנית ארוכת טווח

כחלק משינוי תפיסה יש מי שחושב שעל ענף הנדל”ן ובעיקר על קובעי המדיניות לגבש תוכניות ארוכות טווח. דורון ממרוד, מנכ”ל משותף בקבוצת רם אדרת, מסביר: “על ישראל נכפתה מלחמה בתקופה כלכלית מורכבת, תקופה שענף הנדל”ן נדרש אליה כבר למעלה מעשור. למרות מספר ניסיונות ממשלתיים להתמודד עם המשבר, עד היום לא קמה תוכנית לאומית ארוכת טווח, שבה טובת האזרחים נמצאת בליבה. אין ספק שהמדינה חייבת לשחרר תקציבים עבור רשויות וקבלנים, שיוכלו לקדם תוכניות ופרויקטים באופן עצמאי. לצד זאת, על המדינה להגדיל את היקף הקרקעות שבהן תוכניות מאושרות לבנייה ולא רק באזורי הביקוש”.

אפי שקדי, מנכ”ל ובעלים של אפי קפיטל נדל”ן, מציע לממשלה להתייעץ תחילה עם אנשי המקצוע שמכירים את הענף הכי טוב: “הדבר הראשון שהמדינה חייבת לעשות הוא לשבת איתנו, הקבלנים. ניתן לקיים מפגשים מרוכזים ושולחנות עגולים שבהם ישתתפו מקבלי ההחלטות הרלוונטיים: משרד השיכון והבינוי, משרד הפנים, משרד האוצר, ועדות תכנון וכו’, שיבינו מהשטח באיזה מצב נמצא ענף הנדל”ן. לא הכול מסתכם בשורת האקסל. ברמת המהלכים האופרטיביים הנדרשים, צריך לרכז את המאמצים בשלושה מישורים. ראשית יש להגדיל במיידי את כמות העובדים הזרים בענף ולאפשר להם לעבוד לא רק בעבודות הרטובות, אלא ובעיקר בעבודות שבאופן מסורתי המדינה ייעדה אותן לעובדים הפלסטינים, כדוגמת אינסטלציה, חשמל, איטום, מערכות מיזוג, אוורור וכו’.

שנית נושא החקיקה. חייבים להעביר חוק או תקנה מוגדרת, שתהיה מחייבת ותטיל סנקציות אם לא עומדים בה. התקנה תגדיר באופן ודאי ומובהק את משך הזמן שיש לוועדות התכנון והרשויות מרגע הפקדת תוכנית ועד לקבלת היתר בנייה. כיום יש פרצה שמאפשרת לבודקי התוכניות לדחות אותן כל פעם מחדש מסיבות שונות ובכך לעכב את הוצאת ההיתרים. שלישית – מכרזים: צריך להחזיר את מה שהיה נהוג בין 4102-3102, אז עלויות הפיתוח שהיזם היה משלם היו לאחר תקופת זמן, ולא מרגע הזכייה במכרז״.

נעמה ברנר, סמנכ”לית כספים בחברת סלע בינוי, מציעה כמה צעדים אופרטיביים שיוכלו לסייע לחברות הנדל”ן: “יש לפעול להורדת הריבית. הריבית הגבוהה הכבידה מאוד על החברות היזמות בשנים האחרונות, והורדתה תוכל להקל עליהן ברמה התזרימית. עוד יש להאיץ את תהליכי הרישוי, לייצר תהליכים קצרים יותר, בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית שאורכים היום 6-01 שנים. לא סביר שתהליך, שאמור לייצר פתרונות מיגון במדינה כמו שלנו, נמשך כל כך הרבה. צעד נוסף שיכול לסייע לחברות הוא מתן מענקים למי שלא הוציאו עובדים לחל”ת, וזאת כדי לעודד המשך עבודה רציף ולצמצם למינימום את הפגיעה בענף, שעלולה להיות כרוכה בעיכובים משמעותיים במסירת פרויקטים חדשים”.

אדריכל רוני תימור, מבעלי תימור שוורץ אדריכלים, סבור שתוכנית ארוכת טווח צריכה גם להסתכל על האזור כולו אחרת מבעבר: “חשוב לי להדגיש שמבחינתי, אין מדובר יותר במה שכונה עד כה ‘עוטף עזה’, אלא מרחבי הנגב המערבי, בואכה אופקים ובאר שבע במזרח, רביבים בדרום ואשקלון בצפון. זהו מרחב ייחודי בשטח של כ־2,000 קמ”ר, שלאחר תום הקרבות, אמור להיות אסם התבואה של ישראל, בדיוק כמו המערב התיכון בארצות הברית, וכך יהיה צורך להתייחס אליו בפעולות השיקום. בד בבד יהיה צורך להביא לאזור אוכלוסייה חזקה מהמרכז, באמצעות פיתוח תעסוקה איכותית, מהייטק וביוטכנולוגיה ועד למוסדות תרבות ואקדמיה, שישנו לחלוטין את המשקל הסגולי של האזור בכלל המדינה”.

כוח השיקום לראשי המועצות

ענבר וייס, סמנכ”לית תכנון בחברת אפריקה ישראל מגורים ולשעבר מהנדסת עיריית בית שמש, סבורה שחשוב לקחת בחשבון את לקחי העבר לצד הצרכים המיוחדים של קהילות המפונים. “אנחנו מסתכלים כאן על אוכלוסיות שונות של מפונים. גילאים שונים, קיבוצים חזקים יותר או פחות, כל מיני תבחינים. והמדינה מתחילה להבין שיהיה סל של פתרונות. שאולי בסוף יהיה מורכב גם מקרווילות, גם מדירות בעיר, גם מדירות בקיבוצים ועוד. אבל אני חושבת שכדי להגיע לפתרונות הכי נכונים לכל קהילה, צריך לתת למי שמכיר הכי טוב את האנשים, את המורכבות ואת ההשלכות. אני מתכוונת לראשי המועצות. זו כמו הסוגייה של שלטון מרכזי אל מול שלטון מקומי. בסוף השלטון המקומי מכיר הכי טוב את השטח. יש כאן ראשי מועצות מדהימים. גם אשכול וגם אחרות. המדינה צריכה לתת להם את הכלים התקציביים והחופש לעבוד. הם יודעים הכי טוב איך לנהל את הדבר הזה. יש להם גם את האינטרס הכי חזק להחזיר את כולם הביתה בסוף. הם רוצים את הנגב והעוטף שוקקים וחיים. צוותים שיורכבו מראשי המועצות ומהנדסי המועצות, שמכירים את השטח והצרכים, יוכלו לתת מענה”.

הסבת משרדים למגורים

רועי פדלון, בעלים ומנכ”ל משותף בקבוצת שפונדר פדלון, מציע להתמקד בבנייני משרדים כפתרון דיור למפוני הדרום והצפון: “פתרון המגורים האידיאלי למפונים הוא פתרון של צביון שיתופי, הסבת בניין משרדים עם ממ”ק בכל קומה. הבניין יכלול את כל הצרכים הנדרשים, לובי בכניסה, מרחבים מוגנים ושטחים ציבוריים לטובת הדיירים. בניין כזה יכלול חלוקה לדירות בגדלים שונים, על־פי דרישה. בנייני משרדים אלה ממוקמים באתרים אורבניים, קרוב לשירותים מוניציפליים, שירותים רפואיים ומוסדות חינוך.

אנו יכולים להשמיש בניין כזה שנמצא ברשותנו לצורכי מגורים בתוך כארבעה חודשים. היתרון בקונספט מגורים זה הוא ריכוז ניצולים או מפונים באותו המקום, כדי לשמר את אורח החיים הקהילתי שהיה להם בסביבת המגורים שלהם לפחות לתקופת הזמן שייקח לשקם את משכנם הקודם. יתרה מכך, בראייה לטווח ארוך יש להסתכל על הניסיון המר ולמוד המלחמות שלנו כמדינה, מתוך הבנה שאנו עשויים להזדקק למתקנים דומים לאלה גם בעתיד, במקרים של פינוי לזמן ממושך. כך שלא ניאלץ להיות תלויים בחסדיהם של אזרחים, בתי מלון או דירות שאינן מתאימות בהכרח לאכלוס טרם זמנן”.

בהמשך לדברי פדלון, יש מי שמסכים שזה יכול להיות פתרון, אך מעלה את המורכבויות הגדולות. זיו שור, מנכ”ל JLL ישראל, מציף כמה נקודות ובוחן עד כמה הפתרון הזה ישים: “לפני המלחמה דובר רבות על מחסור בהיצע דירות והמלחמה הציפה את הבעיה באופן משמעותי, לאחר פינויים של תושבים רבים מהדרום ומהצפון. מכאן, וכדי לענות על הצורך במקומות דיור נוספים, עולה שוב הרעיון של הסבת בנייני משרדים למגורים. על פניו, זה נשמע כמעט כמו פתרון קסם, אך יש עדיין מורכבויות וקשיים ביישום בפועל. בנייני משרדים מודרניים נבנים בשיטה הנקראת גרעין ומעטפת (Shell and Core). משמעות הבנייה בשיטה זו היא שכל תשתיות הבניין נמצאות במרכזו, וישנן הזנות מרכזיות לכל קומה. ולכן ההשלכות של תצורת בנייה כזאת הן שלא קיימות תשתיות בסיסיות עבור מגורים במעטפת. במבנה מסוג זה, למשל, אין מקום ברצפה שעשויה בטון לצנרת ביוב וניקוז, ולכן מאוד קשה עד בלתי אפשרי למקם מערכות אינסטלציה בסיסיות, כגון מקלחת, שירותים ומטבח. לעומת זאת, דווקא בנייני המשרדים הישנים נבנו בצורה דומה לבנייני דירות, עם מעט מאפיינים שונים, ולכן דווקא בהם ניתן לבצע שינויים. כיום פרוסים בניינים כאלה בכל רחבי ישראל. הם נבנו בעיקר עד שנות ה־90, אז החלה להתפתח בארץ ובעולם הדרישה לבנייני משרדים רבי קומות וכן הדרישה לבנייה בעלת מאפיינים ירוקים יותר מבעבר. עם זאת, מאחר שבהגדרה מדובר בבניינים ישנים, עלות הסבתם לשטחי מגורים תהיה גבוהה יותר למ”ר, כאשר קשה מאוד להעריך את עלויות ההסבה ולוחות הזמנים עקב הצורך בשינוי ייעוד לאותם נכסים. לכן, למרות התחושות שפתרון של הסבת בנייני משרדים למגורים הוא קל ופשוט, הדרך ליישום עדיין רחוקה”.

לא להתפשר על תכנון

האדריכל איתי ליננברג, שותף במשרד רוזן־ליננברג אדריכלים, מזהיר שעל אף הדחיפות אסור להתפשר על התכנון: “כדאי לפעול על־פי תוכניות קיימות, שאותן ניתן להגיש ישירות לקבלן המבצע. להשתמש הלכה למעשה בתכנון מבנים קיימים, סטנדרטיים ולא יקרים, ולשכפל עם היתר בנייה זריז. נדרש כאן בינוי מהיום למחר, והחשש שלי שיבנו ערי קרווילות בלי שום תכנון. מחובתנו להשקיע בתכנון איכותי, ואל לנו להסתמך על מהנדס תנועה שימקם את המפונים אקראית בשטח. אדריכלים שמתמחים בתכנון עירוני, ותכננו שכונות ראויות, צריכים ליטול את המושכות ולא לתת למהנדסי ביוב לתכנן ערים ארעיות. ראוי שאדריכלים יתכננו את המרחבים הציבוריים, וזה חייב להיעשות בצורה שמקדשת את המרחב המשותף כדי שלא יתפתחו כאן ערי פליטים”.