תוכניות הדיור הממשלתיות בשנים האחרונות לא באמת מצליחות לממש את הבטחתן עבור חסרי הדיור, והמציאות מוכיחה פעם אחר פעם שההגרלות יצרו שוק של משקיעים. כיצד ניתן להחזיר את פעילות הנדל”ן למגורים למסלול הגיוני?
גם היום היקפי הדירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח אינם מספיקים מול הביקוש המשמעותי – ומחירי השכירות בשמיים. ובכל הקשור לדירות המוזלות לרכישה במסגרת התוכניות הממשלתיות, אומנם הממשלה הנוכחית ממשיכה לנגן את אותו התקליט, אבל גם כאן ההיצע לא מספיק מול הביקוש.
נשאלת השאלה – האם הפתרונות הללו מספקים? האם הגרלות שבהן זוכים רק ברי מזל הן הפתרון היעיל ביותר לזכאי הדיור? איך ניתן לסייע לזכאים גם ברכישת דירות יד שנייה? מה היתרונות והחסרונות בכל פתרון? האם מלבד הגרלה, צריך לאפשר לזכאים מענקי ממשלה לעידוד התיישבות בפריפריה? איך השפיעו ההגרלות על שוק הנדל”ן בשנים האחרונות, והאם המצב יכול להימשך, או שנדרש שינוי כיוון? אנשי הענף מציעים פתרונות ודרכים חדשות לטיפול בבעיה.
לחזור למה שניתן בעבר
“שנת 2022 עמדה בסימן של סערה וטלטלה הן בכלכלה העולמית והן בישראל. מחירי הדירות נסקו והושפעו בעיקר משיעור האינפלציה שטיפס לקצב של למעלה מ־5%, ומסדרת העלאות ריבית שנועדה לרסנה, מה שהכביד על נוטלי המשכנתאות והרוכשים הפוטנציאליים בשל התייקרות ההחזרים. גורמים אלו השפיעו רבות על הרוכשים מחד ועל החברות היזמיות והקבלנים מאידך”, אומרת ליאת דנינו, סמנכ”לית בחברת שיכון ובינוי. לדבריה, “הביקוש הגבוה לעומת ההיצע המצומצם, בשילוב עם עליית הריבית, משפיעים עמוקות גם על שוק השכירות. רוכשים פוטנציאליים שוכרים דירות במקום לקנות, אם מחוסר יכולת להתחייב להחזרים גבוהים במשכנתה או בשל המתנה להתבהרות המצב”.
בנוסף, היא מציינת כי “פרויקטים של פינוי בינוי גורמים להתווספות של שוכרים לשוק, מה שמביא להעלאת דמי השכירות. ההטבות שניתנו במסגרת התוכניות הממשלתיות סיפקו מענה לא שוויוני לחלק קטן מהאוכלוסייה לרכישת דירות חדשות בלבד, ולכן במקום לצנן את שוק הדיור הפכו אותו לתפוח אדמה לוהט. הזוכים במחיר למשתכן הפכו לשוק של ‘משקיעים’, מתוך המחשבה על ההכרח לרכוש דירה, אבל לא בהכרח לגור בה. אומנם ההטבות גרמו להגדלת היצע של דירות חדשות במחיר מוזל, אך מנגד הן גרמו לזינוק במחירי הדירות בשוק החופשי ותרמו לכך ששוק דירות יד שנייה ידשדש”.
דנינו מזכירה מה היה בעבר, ותוהה האם נכון לחזור לתוכניות שהוכיחו עצמן: “הטבת הזכאות שנתנה המדינה לזוגות צעירים לפני 20 שנה – שכללה משכנתה בסך של 72 אלף שקל, ולרווקים בסך של 41 אלף שקל, לפי מסלול של 80% הצמדה למדד בריבית של 4% בשנה לתקופה של 25 שנה – אפשרה להם לרכוש דירה חדשה או יד שנייה לבחירתם, מה שיצר ביקושים בשני השווקים בהתאמה. הממשלה מחויבת בהרחבת היקף הזכאים, מבלי שתגביל את הזכאות של אוכלוסייה מסוימת לתוכנית זו על פני אחרת. הענקת הטבה כספית אחידה לזכאים היא אחד מהפתרונות שיכולים לסייע בהגדלת ההיצע. על המדינה לאפשר לזכאים לקבל הלוואה שוויונית, שתהווה עבורם בסיס ראשוני לבחירת אזור המגורים וסוג הדירה – חדשה או דירה יד שנייה; הטבה שתיתן בידם את אפשרות הבחירה, מה שיניע את כוחות השוק לפעול”.
“הטבה כספית אחידה היא פתרון להגדלת היצע. יש לאפשר לזכאים הלוואה שתהווה בסיס ראשוני לבחירת אזור המגורים וסוג הדירה”
חיים פייגלין, מנכ”ל קבוצת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, טוען כי “הסיוע לזוגות צעירים ברכישת דירה הפך מנושא חיוני לנושא פופוליסטי, שתכליתו להוריד את מחירי הדירות החדשות באופן מלאכותי ופיקטיבי. משקלם האמיתי של הזוגות הצעירים בשוק הדיור הוא כ־3% בלבד, כאשר לא כולם יכולים או מעוניינים לרכוש דירה חדשה, בעוד במכרזי הקרקע של רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) מוקצים להם כ־80% מהדירות החדשות. אם המדינה הייתה חפצה לעודד זוגות צעירים לרכוש דווקא דירות חדשות ולא דירות יד שנייה או שכירות, היא הייתה יכולה להקצות לפלח השוק הזה 15%-10% מהקרקע במכרזי רמ״י, וגם בכך הייתה ‘אפליה מתקנת’ משמעותית”.
אלא שלמרבה הצער, מוסיף פייגלין, “כל תכליתן של תוכניות המחיר הממשלתיות היא לשבש את שוק המגורים החופשי כדי לכפות את הורדת מחירי הדיור באופן מלאכותי בליווי גימיק פופוליסטי – ההגרלות. הניסיון מראה שלא זו בלבד שתוכניות אלה לא מועילות בהורדת מחירי הדירות, להיפך – מחיריהן בשוק החופשי עלו בחדות, במקביל לתוכנית ההגרלות הממשלתית, וכיום הדירות המסובסדות אף מעכבות את ההתייצבות במחירי הדירות החדשות. יש להגביל תוכניות אלו לעד 15% משוק מכרזי הקרקע של רמ״י ולקבוע קריטריונים ברורים לזכאים”.
פייגלין מציין כי ישנם כמה צעדים שהמדינה יכולה לנקוט בהם כדי לעזור לזוגות הצעירים: “היא יכולה להקצות מענק קבוע לכל זוג צעיר לפי דרגת זכאותו לצורך רכישת דירה חדשה או יד שנייה. היא יכולה ליזום פרויקטים לזכאים, שבהם משלמים רק על הבנייה ללא הקרקע, כאשר לזוג הזכאי האפשרות לרכוש בהמשך את רכיב הקרקע ישירות מרמ”י, אך עד אז איש אינו יכול לפנות אותו מדירתו. ביום שברצונו למכור את הדירה, הוא רשאי לעשות זאת לזכאי אחר ללא רכיב הקרקע, או לשלם על רכיב הקרקע ולמכור בשוק החופשי. בכך ייווצר סיוע משמעותי בהרבה לזוגות הצעירים כולם, ללא צורך בהגרלות הפופוליסטיות. בכל מקרה הסיוע צריך להינתן רק בפריפריה הגיאוגרפית או החברתית ולא באזורי הביקוש הלוהטים”.
יורם אביסרור, סמנכ”ל שיווק ומכירות בחברת אביסרור משה ובניו, תוקף אף הוא את התוכניות הממשלתיות: “כל תוכניות המחיר למיניהן של הממשלה צריכות לעבור מן העולם. הן לא הוכיחו עצמן במאבק נגד משבר הדיור, ואפילו גרמו להידרדרות ולהעמקתו. תוכניות כאלה רק מחייבות את הקבלנים להציע לזכאים דירות במחיר מסובסד, אך כדי לעשות זאת מבלי להפסיד וללא סיוע ממשלתי, לא נותרת לקבלנים ברירה אלא להעלות את מחירי הדירות בשוק החופשי, והתוצאה היא שהשוק עולה ולא יורד כפי שהמדינה רוצה. במקום לחייב את הקבלנים לספוג את ההנחות בעצמם, המדינה צריכה להכניס את היד לכיס כדי לאפשר לקבלנים באמת להציע מחירים נמוכים יותר, ואז לממן בעצמה מענקים לזוגות הצעירים ולמשפחות, או לתמרץ אותם להעתיק מגוריהם לפריפריה תמורת סיוע כלכלי ממוקד וכדומה”.
לקשור בין הטבות לעידוד הפריפריה
יוסי פרשקובסקי, יו”ר חברת פרשקובסקי, סבור שהפתרון קשור למענקים, אבל חשוב שיהיה קשור גם לפריפריה. לדבריו, “על הממשלה לנקוט מעשה אקטיבי כדי לעודד זוגות צעירים וזכאים לדיור להגיע לפריפריה, אם במענקים מיוחדים או בהנחות משמעותיות במיסים לרכישת דירות באזורים אלו. ההגרלות מאפשרות רק לחלק מהזכאים לקנות דירה, כך שזה לא פתרון אמיתי לטווח ארוך, אלא פלסטר נקודתי. עד שהמדינה לא תעניק הנחות משמעותיות ומענקים לזכאים, לא תיפתר בעיית הדיור האמיתית של מי שבאמת זקוק לה”.
גם ורד צרפתי, מנכ”לית משותפת בחברת צרפתי שמעון, מייחסת משקל משמעותי למיקום הרכישות וההטבות: “ההגרלות אינן מספיקות כדי לעודד התיישבות בפריפריה. בעבר ניתנו מענקים לרוכשי דירות בפריפריה, גם היום יש צורך בצעדים משלימים מצד המדינה שיסייעו לצעירים להחליט לעבור מהמרכז. כיום מרבית הזוגות הצעירים מעדיפים לחפש הזדמנויות במרכז, שם הם בונים על עליית ערך בשווי הדירה וגם כי המיקום מועדף עליהם. אם המדינה תציע סל הטבות לצעירים, הכוללות מענקים כספיים, הטבות במס ושאר תמריצים, זה עשוי להוות עבורם גורם מכריע בהחלטה אם לעבור. לערוך הגרלה מדי כמה שנים לכמה עשרות דירות – זה לבדו לא יספיק”.
“יש צורך בצעדים משלימים מהמדינה שיסייעו לצעירים להחליט לעבור לפריפריה. כיום מרביתם מעדיפים לחפש הזדמנויות במרכז”
אוהד אסרף, מנכ”ל חברת השיווק ארי מגורים, סבור כי יש להחליט על תוכנית אחת קבועה שתייצר הנחה סבירה לזכאים ולדבריו, “לא תאפשר רכישת דירות בהנחות של מיליון שקל ויותר”. גם הוא מתייחס לצורך בחיבור ההטבות לפריפריה: “חשוב לתת מענקים ספציפיים לפריפריה ולהשתמש בכלי הזה לפיזור נכון של האוכלוסייה, ולא לחלק מתנות גדולות יותר למי שקונה דירות במרכז”.
אירית הופר, מנכ”לית ובעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים למגורים, מסבירה שהתוכניות הנוכחיות מפלות לרעה את הזוכים מחוץ למרכז ולאזורי הביקוש. “ההבדל בגובה ההטבה משתנה מאזור לאזור – הזוכים בהגרלה באזורים כמו גליל ים, יהוד פינת סביון וראשון לציון הבטיחו לעצמם הטבות בגובה של כמיליון שקל ומעלה, בעוד רוכשים בפריפריה קופחו וזכו בהטבות נמוכות במאות אלפי שקלים, זאת על אף הבטחות הממשלה לצמצום הפערים בין האזורים”, היא אומרת. “על המדינה להציף את השוק בדירות, לתמרץ צעירים לעבור לפריפריה בעזרת מענקים כספיים וחיזוק השירותים לתושב, ובמקביל להגביר את קצב שיווקי הקרקעות, להעניק ליזמים סיוע כספי או זכויות בנייה, שיאפשרו להם לבנות בפריפריה ובאמת להציע מחירים נמוכים יותר”.
סיוע גם ברכישת יד שנייה
בזמן שכל התוכניות הממשלתיות מתייחסות כבר שנים רק לדירות חדשות, נשאלת השאלה מדוע לא בחרה המדינה לנסות ולסייע גם ברכישת דירות יד שנייה, שהן רוב השוק. “הפתרונות שמקדמת המדינה בעשור האחרון במטרה להתמודד עם משבר הדיור – ועיקרם סבסוד קרקעות לזכאים והגברת שיווקי הקרקע ללא הגבלה על מחיר הקרקע – לא רק שנמצאו לא יעילים, אלא גרמו ליציאת שוק הנדל”ן מאיזון כלכלי, לעלייה במחירי הדיור ולהגדלת התסכול וחוסר השוויון”, סבורה מיכל גור, מנכ”לית חברת אלמוגים.
לדבריה, “התוכניות הממשלתיות לדיור מוזל לא פתרו את בעיות העומק השורשיות – ויש שיגידו אף החמירו את המצב עקב ההתערבות הרגולטורית בהיקף נרחב, הפרת האיזון וכוחות השוק. יתרה מזו, הן הביאו למצב שבו כשליש מכלל העסקאות הן לרכישת דירה חדשה, בעוד בעבר הרוב המוחלט של העסקאות (כ־80%) היו דווקא על דירות יד שנייה. כל שהן עשו היה לאפשר לאלפי ברי מזל, שהגרילו דירות באזורי ביקוש, ליהנות מהנחה משמעותית של מחיר למשתכן של עד מיליון שקל. בעוד מי שרכש דירה בפריפריה, נהנה מהטבה של הפרש זניח משמעותית, ושוק דירות היד שנייה נפגע מאוד”.
גור מוסיפה כי “בשנות ה-90 של המאה הקודמת יישמה הממשלה פתרונות דיור בהליכי חקיקה מהירים למאות אלפי עולים, וזאת מבלי שסבסדה קרקעות, אלא נתנה מענקים ישירים לזכאים לרכישת דירה קיימת, בעיקר בפריפריה. הקו שהנחה את המדינה באותה תקופה היה להגדיל למקסימום את פתרונות הדיור במשק, ובשונה מהשנים האחרונות, לא שמה את כל יהבה על בנייה חדשה”.
לכן, מציינת גור כי “כשהמדינה משקיעה את כל מאמציה בבנייה חדשה, יכול לעבור עשור מרגע התכנון ועד להתחלת הבנייה. לכן על הממשלה לשנות ‘דיסקט’, ולהכיר בכך ששוק דירות יד שנייה הוא המנוע של ענף הדיור. וכחלק מכך, לתת למעגל הטבעי של היצע וביקוש לפעול ולשחרר כמות גדולה של דירות יד שנייה לשוק. ישראל היא מדינה צעירה וצומחת. שוק הנדל”ן מאופיין במחזוריות של דירות חדשות לצד דירות יד שנייה. ברגע שפגעו בשוק זה, בעצם פגעו בשוק החופשי כולו”.
גדעון קדושין, סמנכ”ל פיתוח עסקי בקבוצת רם אדרת, מתייחס אף הוא לאפשרות של הטבות בדירות יד שנייה: “קשה להעריך דירות יד שנייה, ולכן נכון לתת סכום קבוע ולא אחוז הנחה מהדירה. אם ההנחה צריכה להיות בסדר גודל של 300 אלף שקל, אז צריך לתת מחצית מזה, מכיוון שבמסלול מחיר מטרה הזוכים מחכים חמש שנים עד קבלת הדירה, אז צריך לפצות על הפער הזה. כמו כן, זה יכול לעזור גם למי שגר למשל בתל אביב, כך תהיה לו האפשרות לקבל הנחה כלשהי”.
קדושין גם סבור שבמצב הנוכחי, ההגרלות הן פתרון שאין לזלזל בו, אך יש לתקן את הדרך שבה התוכניות פועלות: “ההגרלות הן בהחלט פתרון ראוי. כרגע אני לא רואה דרך אחרת לחלק את החלק היחסי של הדירות החדשות לזכאים. הבעיה היא במיקומים שנבחרו להגרלות. לדוגמה, בשכונת חבצלת השרון בנתניה מחיר הזכייה היה בין 17 ל־18 אלף שקל למ”ר ועל זה ניתנת עוד הנחה של כ־300 אלף שקל. לעומת זאת מחירי המכירה בשוק החופשי בשכונה הם בין 24 ל־25 אלף שקל למ”ר, כך שכל זוכה יגיע לרווח של לפחות מיליון שקל. זו אינה מטרת התוכנית”.
דניאל מוסקוביץ’, בעלים משותף של קבוצת שורשים, מציע שלצד מתן אפשרות לרכישת דירות יד שנייה עם הקלות או סבסוד, ניתן לאמץ פתרון נוסף יצירתי: “ניתן לבנות מנגנון שבו דווקא דירות חדשות הנבנות במסגרת התחדשות עירונית, יוצעו למכירה במסגרות מוזלות. עם זאת, על מהלך מעין זה לעבוד בתיאום עם הרשויות, שיצטרכו לאפשר זכויות נרחבות יותר ליזם”.
עוד אומר מוסקוביץ כי “בשונה מהדעות הרווחות בנוגע למחיר למשתכן ודירה בהנחה, אני טוען שעדיין מדובר בפתרון טוב עבור אוכלוסייה מסוימת שאחרת לא הייתה מצליחה לרכוש דירה. עם זאת, היה נכון ליצור מנגנון המאפשר לאתר דווקא את האנשים המוחלשים, שסביר כי לא יצליחו להגיע לדירה משלהם באופן אחר”.
חי יוסף כהן, מנכ”ל ובעלי קומפס שיווק פרויקטים, מוסיף כי “המדינה צריכה לשקול תוכנית של מענקים; למכור דירות במחיר מלא ולתת מענק לזכאים. כך הזכאים יוכלו לרכוש דירות במקומות שהם רוצים לגור בהם, גם בשוק דיור של יד שנייה. זה יעניק להם יותר אפשרויות. עד עכשיו המענקים התמקדו לרוב בקצה הפריפריה, אבל ניתן לשקול מענקים גם בערים שמוגדרות כפריפריה קרובה יותר למרכז ושרוצים לייצר אליה הגירה חיובית. כמצוין, לתת מענק לזכאים, שיוכלו לרכוש באזור מותאם לפי צורכיהם”.
גם לדברי דרור אוהב ציון, בעלים ומנכ”ל דרא שיווק נדל”ן, יש להתמקד בשוק היד שנייה כפתרון: “יש לפעול לסבסוד או סיוע ממשלתי גם בשוק דירות מיד שנייה ולא רק בשוק הדירות חדשות. בהגרלות מחיר למשתכן כיום ה’זוכים’ ייפגשו עם הדירה רק בעוד חמש-שמונה שנים. הודיעו להם על הזכייה, אבל בפועל הם לא יודעים באיזו דירה בדיוק זכו, כמה היא תעלה ומתי יקבלו אותה. ומה בינתיים? שולחים אותם להמשיך לגור בשכירות ומאוחר יותר הם גם נדרשים לשלם משכנתה על הדירה שבה ‘זכו’. מכניסים אותם ל’הולד’ למשך כמה שנים ובינתיים מסמנים ‘וי’ על עוד זוכה מאושר. כך לא נותנים פתרונות דיור, זו עבודה בעיניים. אם המדינה באמת רוצה לעזור, שתיתן הטבות כספיות לצעירים לקניית דירה מיד שנייה או הלוואות ממשלתיות וכדומה. סיוע לזוגות צעירים בשוק היד השנייה יזרים ‘דם חדש’ לשוק זה ובמקביל ישחרר את המוכרים לשפר דיור ולרכוש דירה חדשה”.
להפנות הסיוע להסרת חסמים וללמוד מחו”ל
לצד הקולות הסבורים שמענקים לרכישה הם הפתרון הנכון, כלומר טיפול בהשלמת הון עצמי או סיוע כספי לרוכשים, יש מי שסבור שהדרך הנכונה היא דווקא טיפול בתחלואי הענף, לצד דרכים אחרות. צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו”ר דירקטוריון בקבוצת סופרין, מסביר כי “כדי להחזיר את שוק הנדל”ן למסלול טוב צריכה המדינה להשקיע בעיקר במתן תמריצים ומענקים ליזמים וכן להשקיע בכוח האדם המקצועי. היום קרקעות רבות אינן זמינות עדיין לבנייה, וזאת לאור עבודתן האיטית של ועדות התכנון”.
“כדי להחזיר את שוק הנדל”ן למסלול על המדינה להשקיע בעיקר במתן תמריצים ומענקים ליזמים וכן להשקיע בכוח האדם המקצועי”
לדברי סופרין, “חייבים להכפיל ואף לשלש את כוח האדם המקצועי בוועדות התכנון ביחס לקיים היום. ללא קרקע זמינה לא ייבנו באורח קסם דירות. שנית יש לתת מענקים ותמריצים ליזמים שבונים במהירות וביעילות ולא שומרים קרקע כעתודה להמשך. כמו כן ניתן לסבסד משכנתאות לחסרי דירה בבעלות וליצור מתווה ממשלתי של ‘ליסינג על דירה’ כדי שלאדם יהיה יותר קל ונוח להתחיל את חייו בדירה קטנה עם אפשרות לצמוח ככל שהמשפחה גדלה”.
סיוון היללי, סמנכ”לית שיווק בחברת קרדן נדל”ן, סבורה כי יש לפתור את החסמים, לצד מתן הקלות והטבות חדשות. לדבריה, “כדי להגיע בשוק לנקודת איזון, יש לאשר כמות עצומה של יח”ד לשיווק במטרה לייצב את המשק ההולך וגדל. יש בארץ לא מעט אזורים שניתן לפתח ולבנות בהם. האינפלציה גואה והריבית מטפסת במטרה לצנן את השוק, ובמצב הנוכחי היה רצוי שהרשויות המקומיות יקבלו תמריצים לפיתוח והגדלת מצבת כוח אדם מקצועי בתחום ההנדסה, כדי לייעל ולקצר את תהליך התכנון והרישוי”.
המלצה נוספת, אומרת היללי, היא “גיוס חיילים משוחררים בתחום ההנדסה כעבודה מועדפת, להכיר ולגעת בתחום. המענק לעבודה מועדפת יהיה באמצעות שובר ללימודים גבוהים בתחום ההנדסה, וכך נגדיל בעתיד את ההון החסר. במקביל ניתן לתת הנחת מיסוי לרוכשים עבור דירה ראשונה בלבד, בין שזו דירה חדשה או יד שנייה, כדי לעודד את הזוגות הצעירים. ניתן להגביל את ההטבה על ידי קביעת תנאי סף של דירה שלא תעלה מעל 100 מ”ר כדירה ראשונה בתחילת הדרך. הטבות מסוג זה יכולות לסייע לזוג צעיר לבחור את הדירה, האזור, האכלוס ועוד, ובכך נראה פחות משקיעים ‘בעל כורחם’ בשוק, אשר רוכשים דירה במקום שלא היו רוצים לגור בו”.
“ניתן לתת הנחת מיסוי לרוכשי דירה ראשונה בלבד, חדשה או יד שנייה, ולהגביל אותה ע”י קביעת תנאי סף לדירת 100 מ”ר בלבד”
יצחק סער, סמנכ”ל שיווק ומכירות באורון נדל”ן, מוסיף: “הגרלות הדיור שנועדו לספק דיור בהנחה עבור הזכאים, לא סיפקו בפועל מענה להיעדר הקרקעות לבנייה ולא שינו את המחסור. התוכניות טיפלו רק בקומץ קטן של הביקושים האדירים הקיימים בשוק. כדי להחזיר את שוק הנדל”ן למסלול הנכון, יש קודם כל לשחרר את קרקעות המדינה לבנייה, לקצר את תהליכי הרישוי ולהגדיל משמעותית את ההיצע. כך יהיה ניתן לספק מענה לביקוש וכפועל יוצא גם יוכל להיווצר שינוי אמיתי במחירי הדירות”.
לדברי בני קרת, מנכ”ל אזימוט שיווק פרויקטים, יש להעניק סיוע בעיקר לזוגות הצעירים: “זו האוכלוסייה שזקוקה יותר מכול לסיוע. ניתן לייצר מספר פתרונות. כך למשל אפשר לקבוע, כי יינתנו מענקים ייעודים לזוגות צעירים מחוסרי דיור מכמה סוגים – מענק רכישה ייעודי למיקום גיאוגרפי או אוכלוסייה ספציפית ומענקי מקום לפי שיוך גיאוגרפי במטרה לעודד התיישבות. דרכים נוספות לסיוע שלא במענק יכולות להינתן באמצעות סיוע מימוני על ידי הלוואת מקום או הלוואה בריבית מופחתת. ניתן גם לחזור לרעיון ישן, והוא מתן פטור ממע”מ לדירה ראשונה. פתרונות אלו יוכלו להעניק מענה באופן מהיר, יעיל והוגן”.
“דרכים נוספות לסיוע יכולות להינתן באמצעות הלוואה בריבית מופחתת. ניתן גם לחזור לרעיון מתן פטור ממע”מ לדירה ראשונה”
רקפת להב, סמנכ”לית שיווק בקבוצת אלמוג, מסבירה כי “אם נסקור כמה תוכניות מהעשור האחרון, נראה שחברי הכנסת מתחרים בחקיקות פופוליסטיות כדי להשיג פופולריות בזמן קצר. כך, לדוגמה, ב־2014 שר האוצר דאז יאיר לפיד הגה את הרעיון של תוכנית מע”מ אפס, וגרם לקיפאון בשוק הנדל”ן ולרוכשי הדירות לשבת על הגדר. כידוע, התוכנית התמהמהה ולא יצאה לפועל, ואז כשהשתחרר צוואר הבקבוק כתוצאה מהקיפאון המלאכותי שנוצר, נגרמה בבת אחת קפיצה דרמטית ברמת הביקושים”.
לדבריה, “גם תוכנית מחיר למשתכן היטיבה בעיקר עם המשפחות המבוססות במרכז, שנהנו מהנחות של מאות אלפי שקלים ויותר, בעוד מי שהיה יכול לקנות רק בפריפריה, זכה להטבה זניחה של עשרות אלפי שקלים. בהתחשב בעובדה החוזרת על עצמה, שחלק מהפרויקטים סובלים מעיכובים ונמשכים חודשים ארוכים מעבר לזמן המובטח, חלק גדול מהזוכים נאלצו להמשיך ולשלם דמי שכירות גבוהים מעבר למתוכנן וללא פיצוי, ויצאו כששכרם בהפסדם”.
להב מוסיפה כי “המדינה צריכה לשאוף לפתרון שוויוני לכל אזרחיה, ולא לסמוך על המזל שיעזור לברי מזל מעטים. הפתרונות יכולים להיות בצורת מענקים שיעודדו צעירים לגור באזורים שהמדינה חפצה לפתח, במשכנתאות מסובסדות לזוגות צעירים בריבית קבועה ושפויה, ובצד של היזמים בצורת הנחות על מחירי הקרקע בפרויקטים ייעודיים, על מנת שהמחיר ללקוחות יהיה בהישג יד. ניתן ללמוד הרבה מהנעשה במדינות אחרות, כך למשל פרויקט שבנינו ושיווקנו ברומניה, במסגרת פרויקט ממשלתי, שבו המדינה עזרה לזכאים הן באמצעות מענק רכישה גבוה מטעמה והן בסבסוד חלק גדול מהמשכנתה”.
“די להגרלות”
“יש צורך לשנות כיוון”, מוסיף רוני כהן, מנכ”ל אלדר שיווק, “ועלינו לשאול את עצמנו האם הקזינו בדמות הגרלה לזכאים באמת תורם לשוק הדיור? לדעתי, לא בדרך הזאת. התוכניות הביאו לתוצאה הפוכה. למשל לאחר שנים של הרעבת היזמים בשל מכרזים מעטים לשוק החופשי, הם עטו על המכרזים הבודדים, דבר שהביא לעליית מחירים בשוק זה. אומנם לאחר מכן יצאו מכרזים, שבהם מחיר למשתכן היווה רק 50%-30% מהפרויקט, אבל גם זה הניב תוצאה הפוכה. כדי לסבסד את החלק של המשתכן היזמים נאלצו להעלות מחירים בדירות ששווקו לשוק החופשי, שבחלק מהמקרים גם היו רק דירות גדולות בשל הוראות המכרז או אילוצי תב”ע. סבסוד מחיר למשתכן עלה הון עתק של מיליארדים רבים למדינה. את הכסף הזה היה ניתן לנצל טוב יותר”.
גם עו”ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות’, מסכים עם הדברים: “לתפיסתי, ההגרלות הן סוג של קזינו. עם כל הכבוד, מדינה היא לא קזינו, ודירה היא לא ז’יטון. ההגרלות הממשלתיות הן לא יותר מאחיזת עיניים מצד המדינה, שרק תרמה לעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות. בפועל, כ־98% מהזכאים נותרו מאוכזבים, לעומת כ־2% שזכו בדירה מסובסדת. למרבה הצער, גם מרבית הזוכים לא ממש ‘זכו’, מאחר שחלק גדול מהם אולצו לרכוש דירות במקומות שבהם הם אינם מתכוונים לגור, בזמן שאחרים שכן רוצים, זכו דווקא במקום אחר”.
לדברי אריאל, “נוצר מעין עולם הפוך, שבו הביקושים רק גדלו, והקבלנים נאלצים להעלות מחירים ביתר הדירות בפרויקטים שלא מיועדות להגרלות בקזינו, כדי לממן את ההנחה למעטים. אין לכך כל הצדקה, לא בהיבט המוסרי וגם לא מבחינה מעשית. המדינה יוצרת ‘קסטות’ של מחזיקי נדל”ן או ‘מגרילי נדל”ן’. מדינה מתוקנת צריכה להציע פתרונות דיור לכלל האוכלוסייה ולאפשר לכל מי שרוצה ויכול לקנות דירה במקום שבו הוא מעוניין לגור, ולסייע לאלה שצריכים סיוע. די להגרלות – יש לעצור את הקזינו”.
“את ההגרלות כדאי להשאיר ללאס וגאס – בשום פנים לא להשתמש בהן כפתרון למשפחות שרוצות לעשות את הצעד הגדול בחייהן”
רוני בריק, יזם ולשעבר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מוסיף: “את ההגרלות כדאי להשאיר ללאס וגאס – בשום פנים ואופן לא להשתמש בהן כפתרון למאות אלפי משפחות, שרוצות לעשות את אחד הצעדים הגדולים בחייהן. החיסרון בשיטה זו הוא בולט ומובהק – הסיכויים ‘לזכות’ בדירה נמוכים, ויותר מזה, פשוט לא הוגנים. בנוסף אנו עדים לאלפי משפחות, שעל אף שזכו בדירה, הן מחכות שנים עד שהיא תיבנה או שיוכלו בכלל להיכנס אליה. זה חייב להיפסק. הממשלה חייבת לאפשר לזכאי דיור מענקי עידוד להתיישבות בפריפריה, לצד הנחות משמעותיות בערים מרכזיות; ברשות הממשלה יש אדמות בשווי מיליוני שקלים, שאותן היא יכולה להפשיר ולהעניק למשפחות שכה צריכות את הסיוע הזה”.
ניצן פלדמן, סמנכ”לית ומנהלת אגף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, תוקפת אף היא את מוסד ההגרלות: “תוכנית מחיר מטרה מתיימרת להיות דיור בר השגה, אולם בפועל מדובר בהוצאות ממשלה על תוכניות דיור פופוליסטיות, שמגיעות לכ־50 מיליארד מקופת המדינה. אלה מוענקים לזוכים שפעמים רבות אינם זקוקים לכל סיוע, וזאת במקום להשקיע את אותם הכספים בדיור בר השגה אמיתי. כולנו כמובן תומכים בדיור בהישג יד, אבל מבצעי ההגרלות, שהם רוב המכרזים של רמ”י לבנייה למגורים, הפכו הרבה מאוד משפחות שאינן נזקקות למיליונריות על חשבון הציבור, כשבינתיים מפקירה המדינה אוכלוסייה שבאמת צריכה סיוע”.
לדברי פלדמן, “ההגרלות משבשות את שוק הדירות החופשי, משום שהמדינה מורידה באופן מלאכותי את היקף הביקושים, שכן אלפי נרשמים ממתינים לזכייה או לדירה שתיבנה בתוך שנתיים-שלוש, כאשר ידוע לכול שבישראל לא ניתן להשלים תכנון פרויקט, הוצאת היתר בנייה ובנייה בזמן כה קצר. בעיה נוספת בתוכניות הדיור היא שהמדינה לקחה על עצמה להיות יזם של מיזמי בנייה ללא כל ניסיון, הכשרה או ידע. כך נוצר מצב בו היא משווקת פרויקטים עם בעיות רבות ללא כל תיאום עם הרשות המקומית, היזם נתקע בין רמ”י, הרשות המקומית ומשרד הבינוי והשיכון – כשלכל אחד דרישות משלו, ולא פעם דרישות סותרות, והרוכשים נותרים ‘על הגדר’, ללא דירה וללא אופק. באחריות הממשלה לדאוג לדיור בר השגה אמיתי, ולפתרונות עבור האזרחים שאינם יכולים לרכוש או לשכור דירה”.
