היתר בנייה, המכונה גם רישיון בנייה, הוא מסמך המסופק על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (רשות הרישוי), בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, וההיתר ניתן בהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתוכנית המתאר. ההיתר מאפשר לבעלי הנכס לבצע שינויים במקרקעין, כולל שימוש חורג והרחבת הנכס, או לצורך הריסת מבנה קיים.
חשוב לדעת כי היתר הבנייה הוא סוג של רישיון חוקי לבניית מבנה חדש ו/או לעריכת שינויים במבנה הקיים בשטח. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית אחראית על הנפקת היתרי הבנייה והמסמך כולל פירוט לגבי הפעולות המאושרות לביצוע במקרקעי, ויש להיתר הבנייה תוקף למשך שלוש שנים, אך ניתן לבקש הארכת זמן בהתאם לצורך. תהליך הוצאת היתר בנייה מעוגן בחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965 ובתקנות התכנון והבנייה, התשכ”ז-1967.
מה זה היתר בנייה?
כאמור, היתר בנייה הוא סוג של רישיון המונפק על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ובפועל יש להוציא את הרישיון לפני התחלת עבודות הבנייה בשטח, ולפני כל בנייה ושינוי בנכס המקרקעין. המסמך מאפשר לבדוק האם קיימות חריגות בנייה במקרקעין, כלומר עבודות שבוצעו במבנה ובשטח ללא אישור מקדים מוועדת התכנון והבנייה ברשות המקומית.
את הבקשה לקבלת היתר בנייה מגישים בעלי הזכויות במקרקעין או גורמים רלוונטיים מטעמם. את הבקשה והמסמכים המצורפים יש להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וחשוב להכין את הבקשה על ידי בעל מקצוע מנוסה ובהתאם להוראות שנקבעו בתקנות המהנדסים והאדריכלים ועל פי תקנון התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש”ל-1970.
מתי יש צורך בהיתר בנייה?
סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה מגדיר אילו עבודות דורשות היתר ואילו עבודות פטורות מהיתר הבנייה. תיקון 101 שינה את הליכי הרישוי וקובע מספר מסלולי רישוי (פטור, מקוצר או מלא). יש לקבל את היתר הבנייה במקרים כגון:
- בנייה חדשה
- שינוי במבנה הקיים שעשוי להשפיע על הסביבה החיצונית (תוספות בנייה)
- שינוי בשימוש של הנכס, לדוגמה שימוש בדירת מגורים להקמת משרד
- שינוי פנימי במבנה המשנה את שטח הדירה או משפיע על שלד הבניין, תשתיות ורכוש משותף
- שימוש במקרקעין המחייב אישור חריגה משטח המגרש
שלבים בהוצאת היתר בנייה
השלבים המרכזיים להוצאת היתר בנייה הינם:
בקשת מידע לגבי היתר הבנייה – שליחת בקשת מידע על זכויות ומגבלות בנייה במגרש.
הכנת והגשת הבקשה להיתר – בעזרת אדריכל ואנשי מקצוע מכינים בקשה מסודרת ומפורטת הכוללת תכנון אדריכלי, שרטוטים, אישורים שונים וחתימה של בעלי הזכויות במקרקעין.
בדיקת הבקשה – לאחר קליטת הבקשה בודקים האם היא מלאה והאם צורפו כל המסמכים הדרושים.
דיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה – חברי הוועדה לתכנון ובנייה דנים בבקשה ומחליטים האם לקבל את הבקשה, לדחות אותה או לבצע תיקונים. במקרים מסוימים יש לצרף לבקשה הסכמת שכנים לביצוע עבודות הטעונות היתר בנייה.
תשלום אגרות – כדי לקבל את ההיתר יש לשלם אגרות והיטלים.
מתן היתר בנייה – לאחר אישור הבקשה ותשלום אגרות ניתן לקבל את ההיתר ולהתחיל בעבודות הבנייה.
כמה זמן לוקח להוציא היתר בנייה?
לאחר הגשת הבקשה יחד עם כל המסמכים האישורים הנדרשים, הוועדה חייבת לדון בבקשה בתוך 30 ימי עבודה. אם קיים צורך במכון בקרה שלב זה עשוי להימשך למעלה מחצי שנה.
חריגת בנייה ללא היתר
בתהליך רכישת בית פרטי חייבים לבדוק האם קיימות חריגות בנייה, לכן בודקים את נסח הטאבו ומשווים את הנסח לתב”ע. אם מגלים חריגות בנייה יש להסדיר את הנושא וניתן לבחור בהליך רישוי מלא או מקל להיתר, הליך לשימוש חורג, או הליך פטור מהיתר. בתוך כך, רבים שואלים מה גובר היתר בנייה או רישום בטאבו, מאחר שלא פעם יש הבדלים בין שני המסמכים. לכן לרישום בטאבו יש תוקף חזק יותר ואם יש חריגת בנייה ללא היתר מומלץ להסדיר את הנושא, במיוחד אם מתכננים לקחת משכנתא או למכור את הנכס.
ישנם יזמים שמוכרים את הדירות “על הנייר” לפני שהם קיבלו היתר בניה ואז בהסכם מול הרוכשים יש סעיף שמציין את זמן הפרויקט מרגע שהתקבל היתר (שזה לפעמים אומר עוד חודשים רבים עד קבלת היתר). בחברת צרפתי השיווק של פרויקטים חדשים למגורים מתחיל רק לאחר קבלת היתר בניה, יש לזה הרבה מאוד יתרונות וגם שקט נפשי.
חברת צרפתי שמעון בעלת ותק וניסיון עשיר בתהליכי רישוי, תכנון, בנייה ויזום פרויקטים של התחדשות עירונית. החברה מחויבת לתקנים המחמירים ביותר ומציעה שירות ברמה גבוהה ומענה מקצועי לכל בקשה ודרישה של הלקוח. לבדיקת היתר בנייה ולייעוץ מקצועי בנושא – אנא מלאו את הטופס ליצירת קשר או התקשרו לטלפון: 5999*.
