חוק מיסוי ומקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי מי שרוכש זכות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה, לפי מדרגות המתעדכנות אחת לשנה. המס נקבע בגלל אילוצי תקציב של מדינת ישראל ואחת מהמטרות שלו היא להשפיע על המשקיעים לצנן את פעילותם בשוק הדירות להשקעה. המס אינו אחיד לכל רוכשי הדירות ויש פטור מתשלום המס עד לתקרה מסוימת.
רבים שואלים מתי משלמים מס רכישה ואיך קובעים את התשלום. במדריך זה המומחים של קבוצת צרפתי שמעון מסבירים מהו מס רכישה, מתי משלמים את המס, איך מחשבים אותו ומי זכאי להנחה בתשלום המס.
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס ייחודי מסוגו הקיים בישראל, הוא מחושב לפי שווי עסקת המקרקעין ושיעורי המס מתעדכנים אחת לשנה. החוק קובע שיעורי מס שונים לגבי עסקה לרכישת דירת מגורים ראשונה (דירה יחידה) ולעסקאות לרכישת דירות נוספות מעבר לדירה היחידה.
לכן, כאשר רוכשים דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר יש להתייחס לשיעור המס שמשפיע על כדאיות העסקה. באופן כללי, הקונה אחראי על תשלום מס רכישה, וזאת בשיעור קבוע משווי הנכס או בשיעור מדורג כפי שנהוג בעת רכישת דירת מגורים, והמס משולם לרשות המיסים.
מתי משלמים מס רכישה?
ראוי לציין כי מס רכישה מוגדר בסעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין, החוק קובע כי בעסקה למכירת זכות במקרקעין הרוכש נושא בנטל התשלום של מס הרכישה בשיעור מסוים משווי המכירה או בסכום קבוע, בהתאם לסוג המקרקעין והמכירה. לכן, מומלץ לפני ביצוע העסקה לבדוק בעזרת מחשבון מס רכישה מהו שיעור המס שיש לשלם, וכך ניתן להיערך נכון מבחינה כספית.
סעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין מחייב את הרוכש זכות במקרקעין למסור למנהל רשות המיסים הצהרה המפרטת את פרטי הזכות, פרטי העסקה, שיעור התמורה בעד הזכות במקרקעין, סכום המס ודרך חישובו וזכאות לפטור מתשלום המס, אם יש. את ההצהרה יש למסור בתוך 30 ימים מיום רכישת הזכות במקרקעין.
המועד שבו יש לשלם את המס הוא תוך 60 ימים מיום העסקה, כלומר מיום החתימה על הסכם מכר. אם בוחרים בתשלום על פי שומה עצמית, הרוכש נדרש לשלם את המס לאחר דיווח על העסקה, ולאחר חישוב של המנהל ואם מתברר כי השומה שיש לשלם בפועל גבוהה יותר, רוכש הזכות במקרקעין נדרש לשלם את ההפרש בתוך 30 ימים מיום קבלת ההודעה מהמנהל.
תקנות מס רכישה
בחוק ובתקנות מיסוי מקרקעין נקבעו חובת תשלום מס הרכישה לפי מדרגות המתעדכנות מידי שנה, בהתאם לסוג ושווי הנכס. כמו כן, התקנות קובעות את התנאים לקבלת פטור מלא או חלקי מתשלום המס.
סעיף 9 קובע כי בעת רכישת דירת מגורים עורכים את החישוב לפי מדרגות שווי ויש הבדל בין חישוב מס רכישה דירה יחידה לחישוב מס רכישה דירה שניה או רכישת דירות נוספות מעבר לדירה היחידה.
מס רכישה על דירה ראשונה
שיעור מס רכישה דירה ראשונה מחושב לפי מדרגות וככל ששווי הנכס גבוה יותר כך יש לשלם יותר מס. מדרגות המס שנקבעו בגין רכישת דירה ראשונה/יחידה, עד ינואר 2024 הן:
- דירה עד שווי 1,919,155 – פטור.
- על חלק השווי שבין 1,919,155 עד 2,276,360 – 3.5%.
- על חלק השווי שבין 2,276,360 עד 5,872,725 – 5%.
- על חלק השווי שבין 5,872,725 עד 19,575,755 – 8%.
- על חלק השווי מעל 19,575,755 – 10%.
מס רכישה על דירה שניה ומעלה
שיעורי מס רכישה על דירה שניה ומעלה עד לתאריך 15 בינואר 2024 הם:
- על חלק השווי עד 5,872,725 – 8%.
- על חלק השווי מעל 5,872,725 – 10%.
מס רכישה דירה יחידה – "מהי דירה יחידה"?
התקנות קובעות כי דירה יחידה היא דירת מגורים המהווה את דירתו היחידה של תושב ישראל, כולל מי שבמהלך השנתיים ממועד רכישת הדירה הפך לתושב המדינה לראשונה או לתושב חוזר.
סוגי מס רכישה
כפי שציינו, יש סוגים שונים של מס רכישה לפי סוג הנכס, ועד כה הצגנו מידע לגבי תשלום המס בעת רכישת דירת מגורים:
מס רכישה על קרקע – מס רכישה על קרקע עומד על 6%, למעט מקרים חריגים.
מס רכישה על נכס מסחרי – התקנות קבועות מס רכישה בשיעור 6% משווי הנכס המסחרי (משרד, חנות, מבנה תעשייתי וכו').
מס רכישת בקבוצת רכישה – לפי תיקון 69 רכישת נכס במסגרת של קבוצת רכישה שקולה לרכישת דירה מוגמרת לכן חל מס על חברי הקבוצה בהתאם לתקנות.
הקלות במס רכישה
חשוב לבדוק האם מגיע לרוכש הנכס הקלות במס רכישה. התקנות קובעות הקלות בתשלום המס לאוכלוסיות הבאות:
- נכים הרוכשים דירה יחידה עד לשווי של 2.5 מיליון (נכון ל-2023) עשויים להיות זכאים לפטור מלא, וברכישת דירה שאינה דירה יחידה הם זכאים לתשלום מס מופחת בשיעור 0.5% משווי הדירה.
- עיוורים ולקויי ראייה עשויים להיות זכאים לתשלום מס מופחת בשיעור 0.5% בלבד.
- הורים לילדים עם נכות עשויים להיות זכאים לפטור מלא או לתשלום מס מופחת בשיעור 0.5%.
- ניצולי שואה זכאים לתשלום מס מופחת.
- עולים חדשים עשויים להיות זכאים לתשלום מס מופחת.
הנכם מוזמנים להכיר את הפרויקטים המובילים והלוהטים ביותר של צרפתי שמעון. למידע נוסף בנושא הפרויקטים אנא צרו קשר עם נציגי השירות שלנו (במספר 5999*).
