מילון מונחים בנדל”ן

שוק הנדל”ן בישראל נחשב לדינמי מאוד, וזהו אחד מהענפים היציבים והמרכזיים בכלכלה של מדינת ישראל. החלום הישראלי הוא לרכוש דירה או לבנות בית פרטי עם גינה מטופחת, וכדי להגשים את החלום חשוב להכיר את המונחים והמושגים העיקריים בתחום הנדל”ן.

המומחים של קבוצת צרפתי שמעון הכינו עבורכם מילון מונחים בנדל”ן עם כל המושגים החשובים שלבטח תפגשו בדרך לרכישת דירה או בכל עסקת מקרקעין אחרת. למידע נוסף אנא צרו איתנו קשר באמצעות הטלפון, המייל או האתר!

אדריכל – אדריכל, הנקרא גם ארכיטקט, הוא איש מקצוע מוסמך שסיים בהצלחה לימודי אדריכלות והוא עוסק בתכנון מבנים, תרגום רעיונות למבנה פונקציונלי ואסתטי, ובנוסך הוא אחראי על הכנת תוכניות בנייה, שרטוטים, עיצוב מבנים, פיקוח על תהליך הבנייה ועוד. אדריכל יכול לעסוק גם בתחומים כמו תכנון עירוני, אדריכלות נוף ועיצוב פנים.

אחוזי בנייה – היחס בין השטח הכולל המותר לבנייה במגרש מסוים לבין שטח המגרש המבוטא באחוזים. אחוזי בנייה הם מרכיב חשוב ומרכזי להגדרת זכויות הבנייה (עיין ערך בהמשך) במגרשים, והם קובעים מה השטח שניתן לבנות במגרש, גובה מקסימלי ומספר יחידות הדיור בכל הקומות.

אגרות פיתוח – תשלומי חובה לרשות המקומית לצורך מימון הפיתוח של תשתיות והתקנת מערכות תשתית עירוניות באזור שבו בונים את הנכס כמו כבישים, מערכת הביוב, תאורה, מדרכות, מערכת תיעול וניקוז, קווים להולכת מים ועוד. אגרות פיתוח משולמות על ידי בעלי הנכס.

בית צמוד קרקע – מבנה מגורים צמוד קרקע כמו בית פרטי, וילה או קוטג’ (מבנה דו משפחתי), כאשר לכל דייר המתגורר במבנה צמוד הקרקע יש גישה לחצר או לגינה פרטית.

בנייה רוויה – בנייה לגובה בצפיפות של 4 יחידות דיור לכל דונם על פי הגדרת משרד הבינוי והשיכון, לעומת ההגדרה של רמ”י הקובעת כי בנייה רוויה היא בנייה של מבני מגורים משותפים עם לפחות 2 קומות ולפחות 4 יחידות דיור. הבנייה הרוויה מאפיינת את השכונות החדשות שנבנות בשולי הערים במסגרת תהליכי תכנון ערים או במרכזי הערים במסגרת פרויקטים שונים, כולל הליכי התחדשות עירונית והקמת מגדלי יוקרה.

ביטוח משכנתא – כאשר לוקחים משכנתא מהבנק אחד מהתנאים לקבלת האישור להלוואה הוא רכישת ביטוח משכנתא. ביטוח משכנתא מורכב משני ביטוחים נפרדים – ביטוח מבנה וביטוח חיים. לביטוח משכנתא יש שתי מטרות מרכזיות – הגנה על הבנק והבטחת יתרת תשלומי המשכנתא שנותרו לתשלום במקרה שהלווה נפטר לפני שהמשכנתא שולמה במלואה, ובנוסף הביטוח מכסה נזקים משמעותיים שנגרמו לנכס כמו שריפה, נזקי טבע, רעידות אדמה וכו’.

ביטוח מבנה – ביטוח דירה בסיסי המכסה נזקים שונים שנגרמו למבנה, כולל קירות, תקרה, רצפה, כלים סניטריים, אריחים, מרפסות, חלונות ועוד. ביטוח מבנה מגן על הנכס מפני נזקים שנגרמו למבנה כתוצאה מאירועים כמו רעידת אדמה, שריפה, שיטפון, הצפה ממקור מים חיצוני וכו’. כאשר רוכשים ביטוח משכנתא הפוליסה כוללת ביטוח מבנה וביטוח חיים.

גוש חלקה – גוש הוא שטח מוגדר במקרקעין, הוא כולל בתוכו חלקות ומגרשים ומהווה יחידת מדידה לצורך רישום והסדרת מקרקעין. חלקה היא יחידת רציפה של מקרקעין בתוך הגוש. מספר גוש וחלקה מייצגים את חלוקת הקרקע בטאבו, כאשר הגוש הוא היחידה הגדולה יותר ובכל גוש ישנם מספר בניינים סמוכים במקטע בתים ברחוב (או בצד שלם של הרחוב), והגוש מחולק לחלקות, וכל חלקה מייצגת בניין ספציפי שנמצא בתוך הגוש.

גרמושקה – תוכנית הגשה הכוללת מכלול של תוכניות, שרטוטים וטפסים המוגשים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה על מנת לקבל היתר בנייה. תוכנית ההגשה מכונה גרמושקה מכיוון שהיא מקופלת ומאוחסנת בתיק קרטון בצבע ורוד, והקיפול מזכיר אקורדיון.

דוח אפס – דוח המופק על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, הדיווח משקף את רמת הכדאיות של פרויקט הבנייה העתידי והיתכנותו הכלכלית. את הדוח מגישים לרוב לבנקים במסגרת הגשת בקשה לליווי פיננסי לפרויקט הבנייה. הדוח כולל פירוט עשיר ומקיף על מצב הנכס, וללא דוח אפס הבנקים אינם מוכנים לאשר את הליווי הפיננסי לבנייה.

דייר מוגן – דייר  מוגן הוא שוכר שחלים עליו כללי חוק הגנת הדייר, לדוגמה הגנה מפני פינוי הדירה ללא עילות הקבועות ומוגדרות בחוק, חידוש השכירות מדי שנה, הגבלה על דמי השכירות וכו’. כיום, כדי להיות דייר מוגן חייבים לשלם דמי מפתח לבעל הנכס או להפוך לדייר ממשיך לאחר העברת הזכות מהדייר המוגן המקורי.

היתר בנייה – היתר בנייה, נקרא בעבר רישיון בנייה, הוא אישור המופק על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבצע עבודות בנייה, הריסה או שינוי שימוש במקרקעין. היתר בנייה הוא מסמך הכולל תיאור מילוי של הבקשה שאושרה, תשריט ופרטים נוספים.

התחדשות עירונית – תהליך מחולל צמיחה, שיקום והתפתחות של הרקמה העירונית הוותיקה לצד החדשה, בתוך אזורי מגורים בנויים. פרויקטים של התחדשות עירונית כמו תמ”א 38 ופינוי בינוי מקודמים ביוזמת הממשלה והרשויות המקומיות או ביוזמה פרטית, ובדרך כלל הם כוללים הוספת דירות חדשות באזור מגורים בנוי וותיק באמצעות חיזוק ועיבוי מבנים קיימים או באמצעות הריסת המבנים ובניית מבנים חדשים במקומם (פינוי בינוי). למידע נוסף, לחצו כאן.

היטל השבחה – תשלום לרשות המקומית עבור עליית ערך הנכס הנובעת משינוי בתוכניות בניין ערים, שינוי ייעוד או תוספת זכויות בנייה. במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה.

הסכם מכר – חוזה קנייה המתקיימים בין מוכר מקרקעין לקונה, במסגרת עסקת נדל”ן. הסכם מכר הוא חוזה מחייב ובעל תוקף משפטי, הוא מפורט וכולל פרטים רבים אודות העסקה, כולל מצב הנכס, פרטי החלקה, תשלום, מועד העברת הבעלות בנכס ועוד. ההסכם מסדיר את תנאי רכישת המקרקעין.

הסכם שיתוף במקרקעין – הסכם הנחתם בין מספר בעלי זכויות בנכס, ההסכם מגדיר ומסדיר את הזכויות והחובות של כל אחד מבעלי הזכות ביחס לנכס המשותף.

הערת אזהרה – רישום מוסדר במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין לעשות עסקה או להימנע מעסקה במקרקעין. הערת אזהרה נועדה להזהיר את האדם שמעוניין לרכוש את הנכס על כך שיש רישום של בנק או אדם נוסף על אותו נכס שהוא מעוניין לרכוש, ובנוסף הרישום מונע מבעל המקרקעין למכור את הנכס שלו למספר אנשים שלא כחוק. מקובל לרשום הערת אזהרה לבנק שנתן משכנתא, ולאחר פירעון ההלוואה מסירים את הערת האזהרה.

הון עצמי – בנק ישראל קבע מגבלות על הבנקים למשכנתאות וכדי לאשר משכנתא לאדם יש להביר כסך מהבית, כלומר הון עצמי, על מנת לקבל אישור למשכנתא. על פי הוראות בנק ישראל רוכשי דירת מגורים ראשונה ויחידה נדרשים לגייס הון עצמי בגובה 25% לפחות משווי הדירה, משפרי דיור נדרשים להביא הון עצמי בשיעור 25% לפחות, ומשקיעים נדרשים להון עצמי בגובה 50%.

ועדת תכנון ובנייה – ועדות התכנון והבנייה בישראל הוקמו מכוח חוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא הוועדה הנמוכה ביותר להסדרת התכנון והבנייה במדינת ישראל, ובפועל יש שלוש ערכאות – ועדות מקומיות, ועדות מחוזיות, ועדה ארצית. הוועדה המקומית אחראית בין היתר על הנפקת היתרי בנייה והיא רשאית לאשר שינויים בתוכניות המתאר המקומיות.

זכויות בנייה – זכויות הבעלים במקרקעין לבנות על השטח של מגרש מסוים, בכפוף להיתר הבנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. זכויות בנייה מתארות בפועל את האפשרות לנצל את הקרקע לבנייה ולשימושים שניתנו לה.

חכירה – הסכם בעל תוקף משפטי שמאפשר לאדם לשכור מקרקעין ממנהל מקרקעי ישראל לפרק זמן מוגדר של 49 או 99 שנים, ויש גם חכירה במגזר הפרטי. חכירה בתחום הנדל”ן היא למעשה שכירות לטווח ארוך וההסכם מעניק זכויות שונות לחוכר וגם חובות שונים. חכירה לתקופה העולה על 25 שנים נקראת חכירה לדורות.

חוק מכר דירות – חור מכר (דירות) הוא חוק צרכני שמטרתו בין השאר להגן על הכספים של רוכשי דירה חדשה מקבלן. החוק מעגן את אחריות הקבלן כלפי הרוכשים והוא מגן מפני בנייה רשלנית, בנייה שלא לפי התוכנית או התקנות ועוד.

טופס 4 – טופס אישור אכלוס המשמש כהצהרה של הרשות המקומית על כך שבניית המבנה הסתיימה באופן רשמי והנכס ראוי ובטוח למגורים וניתן לחברו לתשתיות מים, חשמל, טלפון וכד’.

טופס 7002 – טופס ייעודי להצהרה על מכירת או רכישת כל זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים מזכה פטור או מכירה על ידי קבלן.

ייעוד קרקע – השימוש החוקי שמותר לעשות בקרקע מסוימת, כגון: מגורים, תעשייה, חקלאות, מסחר וכו’, כפי שנקבע בתוכנית בניין עיר שחלה על הקרקע. כאשר רוכשים מקרקעין חשוב לבדוק מהו הייעוד של הקרקע לפי התב”ע כדי להחליט האם העסקה מתאימה לצרכים של הקונה.

כתב כמויות – מסמך מפורט הכולל תיאור של כלל העבודות בפרויקט בנייה או שיפוצים ורשימת החומרים הנדרשים לבנייה. כתב כמויות משמש כמפת דרכים לבנייה ולשיפוצים.

מדד תשומות הבנייה – מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים שחלו במשך הזמן בהוצאות הדרושות לקניית סל קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים לצורך בניית מבני מגורים, מסחר ומשרדים. המדד מייצג הרכב של הוצאות הבנייה של הקבלנים וקבלני המשנה, וחשוב לזכור כי מחירי הדירות החדשות מוצמדים למדד תשומות הבנייה, לכן כאשר המדד עולה הוא משפיע על התשלומים העתידיים של הקונה.

מיסוי מקרקעין – במדינת ישראל יש מגוון מיסים ייחודיים למקרקעין, והעיקריים שבהם כלולים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963.

מס שבח ורכישה – ההוראות המרכזיות בנושא מיסוי מס שבח ורכישה נמצאות בחוק מיסוי מקרקעין. מס שבח מוטל על מוכר הדירה כאשר מחיר הנכס הנמכר גבוה ממחיר הקנייה, והמס מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות כמו שיפוצים, עו”ד, תיווך וכד’. מס רכישה חל בשיעורים מדורגים על הרוכש מכוח חוק מיסוי מקרקעין ויש לשלם אותו עבור נדל”ן כמו דירת מגורים, בית פרטי, מגרש ועוד.

מפקח בנייה – מפקח בנייה הוא איש מקצוע מנוסה ומוסמך שאחראי על עבודות הבנייה בשטח, ועליו לוודא כי קבלני הביצוע ושאר בעלי המקצוע מבצעים את עבודתם בצורה מקצועית ונכונה, והוא מסנכרן את העבודות בין בעלי המקצוע.

מקרקעין – נכסים שהם אינם מיטלטלין, כלומר קרקע וכל הבנוי והנטוע עליה. בעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין ולעשות בנכסים כל עסקה לפי דין או הסכם.

מרחב מוגן – מרחב מוגן נועד לספק הגנה בפני התקפות אוויר ו/או טילים כאשר זמן ההתרעה קצר יחסית ואין אפשרות להגיע למקלט. הסוגים העיקריים של מרחבים מוגנים הם מרחב מוגן דירתי (ממ”ד), מרחב מוגן קומתי (ממ”ק) ומרחב מוגן מוסדי (ממ”מ).

משכנתא – משכנתא היא הלוואה לדיור לטווח ארוך המיועדת בדרך כלל למימון עסקת רכישת דירת מגורים. ניתן לקבל משכנתא לרכישת דירה עד 30 שנים, ויש לבנות תמהיל משכנתא (ע”ע) הכולל מספר מסלולים ולקבל אישור עקרוני מהבנק. כיום יש סוגים שונים של משכנתא כגון משכנתא הפוכה, משכנתא לכל מטרה ועוד.

נדל”ן – ראשי תיבות של נכסי דלא ניידי, כלומר נכסים שאינם ניידים. נדל”ן הוא למעשה מקרקעין שאינו מיטלטלין, דהיינו קרקע וכל הבנוי או הנטוע עליה, למשל דירות מגורים, בתים צמודי קרקע, בנייני מגורים משותפים וכד’.

נסח טאבו – מסמך רשמי המשמש כמעין תעודת זהות על הנכס. טאבו היא למעשה שיטת הרישום של זכויות במקרקעין כפי שמקובל בישראל, והטאבו מנוהל על ידי לשכות רישום מקרקעין. נסח טאבו כולל מידע על בעלי הנכס, קיום שעבוד כמו משכנתא, הערות אזהרה. יש להוציא נסח טאבו בעסקאות מכר מקרקעין, כאשר לוקחים משכנתא ובמעמד של חתימה על הסכם מכר.

עסקת קומבינציה – עסקת חליפין בין בעלי הקרקע שיש עליה זכויות בנייה לבין יזם או קבלן המעוניין לבנות על הקרקע. בעסקת קומבינציה היזם רוכש חלק מזכויות המקרקעין ובתמורה הוא מתחייב לבנות על חשבונו ובסיום הבנייה הוא מעביר לבעלי הקרקע בעלות על דירות מגורים, בהתאם להסכם שנחתם ביניהם. יש מודלים שונים של עסקאות קומבינציה.

פינוי בינוי – תוכנית להתחדשות עירונית במסגרתה הורסים מתחם מגורים ותיק ומקימים תחתיו מתחם חדש ומודרני. במהלך פרויקט פינוי בינוי מפנים את הדיירים למקום מגורים חלופי ולאחר הקמת המתחם החדש הם מקבלים דירה חדשה בגודל זהה או דירה גדולה יותר, בהתאם להסכם עם היזם.

פיתוח סביבתי – פיתוח סביבתי מספק מענה תכנוני לצורכי הבנייה והפיתוח באזור מסוים תוך עידוד חיסכון ושימוש יעיל ומופחת בקרקע ובתנאי הסביבה. במהלך התכנון מתייחסים לשיקולים סביבתיים ולחיסכון במשאבים כדי להפחית נזקים וסיכונים לסביבה תוך שימוש יעיל באמצעים טכנולוגיים וכלכליים.

קבוצת רכישה – קבוצת אנשים שמתאגדת יחד כדי לרכוש קרקע ולבנות עליה, במטרה להוזיל עלויות. יש סוגים שונים של קבוצות רכישה וקיימים סיכונים שכדאי להכיר מראש אם רוכשים דירה באמצעות קבוצת רכישה.

קונסטרוקטור – מהנדס בניין (הנדסה אזרחית) מוסמך המתמחה בתכנון מבנים ומשמש בין השאר כגורם מרכזי בצוות היועצים של האדריכל. הוא נותן את חותמת האחריות על בטיחות המבנה ולרוב הוא גם משמש כמפקח בנייה בשטח.

רכוש משותף – על פי חוק המקרקעין רכוש משותף הוא כל חלק של הבית המשותף, שאינו פרטי, כלומר חוץ מהחלקים הרשומים כדירות, והרכוש המשותף כולל קרקע, גג, קירות חיצוניים, לובי, מעליות, חדר מדרגות, מתקני הסקה וכד’.

שימוש חורג – שימוש חורג במקרקעין הוא כל שימוש החורג מהשימוש שנקבע בהגדרה בתוכנית בניין עיר (תב”ע). ניתן לאשר שימוש חורג בקרקע או במבנה על ידי הגשת בקשה מסודרת ומנומקת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לדוגמה שימוש חורג בדירת מגורים לצורך משרד.

שינוי ייעוד – שינוי ייעוד במקרקעין הוא תהליך מסודר לשינוי הייעוד בקרקע בצורה חוקית ובשונה מהמטרה שהוגדרה בתב”ע, לדוגמה שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לצורך בנייה של מיזם נדל”ן למגורים, למסחר או לתעשייה.

תב”ע – ראשי תיבות של תוכנית בניין עיר. תב”ע היא מסמך חשוב ובעל תוקף חוקי שמטרתו להסדיר את השימוש בקרקע בשטח מסוים. המונח תוכנית בניין עיר הופיע במקור בפקודת בניין ערים בתקופת המנדט, אך בחוק התכנון והבנייה החליפו את המונח בתוכנית מתאר. התב”ע כוללת תשריט ותקנון הקובעים את ייעודי הקרקע, למשל מגורים, מבנה ציבור, חקלאות, פארק וכו’, ובנוסף המסמך מפרט את אחוזי הבנייה, אופי המבנים ואחידות אדריכלית, ככל שנדרש.

תמ”א – ראשי תיבות של תוכנית מתאר ארצית (תמ”א), במסגרת הסדרת התכנון והבנייה במדינת ישראל. התוכנית חלה על כלל שטחי המדינה לכן היא משפיעה על התכנון המחוזי והמקומי ובנוסף תמ”א משפיעה על נושאים חשובים לציבור כמו עקרונות בינוי, שימוש בחופים, תחבורה ועוד.

תמ”א 38 – תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים וישנים בפני רעידות אדמה, יש בישראל עשרות אלפי בניינים שנבנו לפני כניסתו לתוקף של התקן המחייב ת”י 413. לאורך השנים נקבעו מספר תיקונים בתמ”א 38  והדיירים הגרים בבניין העומד בתנאים יכולים לבחור במספר אפשרויות כמו חיזוק המבנה בלבד או קבלת היתר בנייה והוספת קומה אחת או יותר, בדרך כלל בתמורה להוספת ממ”ד ומרפסת שמש לדירות הקיימות על ידי היזם.

תמהיל משכנתא – שילוב בין מספר מסלולי משכנתא המוצעים על ידי הבנק. כאשר לוקחים משכנתא יש לבנות תמהיל הכולל מספר מסלולים אפשריים, ולכל מסלול יש מאפיינים ותנאים שונים וייחודיים. מומלץ לבנות תמהיל משכנתא בעזרה יועצי משכנתאות מנוסים, כדי לחסוך הרבה מאוד כסף ולהפחית סיכונים.

תקנות התכנון והבנייה – תקנות התכנון והבנייה הן באחריות שר הפנים והם מתעדכנות מדי פעם לאורך השנים. תקנות התכנון והבנייה משלימות בפועל את חוק התכנון והבנייה והן מפרטות את תהליכי הרישוי למבנים חדשים, הוראות לגבי פיקוח על בניית מבנה חדש, אישורי אכלוס ועוד.

תשריט – תוכנית משורטטת של שטח בנוי או מבנה, בין היתר תוכנית בניין עיר. התשריט מפרט את גבולות המבנה או השטח, חלקים פתוחים בשטח וייעוד החלקים. את התשריט עורכים על רקע של מפת מדידה ומסמנים בתוכנית כבישים, רחובות, גושים וחלקות.