קרן תחזוקה בפרויקטים של פינוי בינוי: מה זה אומר עבורכם?

בבנייני מגורים גבוהים (רבי קומות) יש מערכות מורכבות ואחת לתקופה יש לבצע שדרוג והחלפת מערכות ותשתיות בבניין. אלו עלויות גבוהות החורגות מהתשלום השוטף לוועד הבית, לכן קיים חשש כי הדיירים לא יוכלו לשאת בעלויות התיקונים ושדרוגי המערכות בבניין בחלוף השנים, כלומר הבניין עלול להפוך למגדל “סלאמס”. 

אתגר התחזוקה של מגדלים מגורים גבוהים ידוע לכל גורמי התכנון במדינה, והנושא עלה לדיון מספר פעמים במינהל התכנון הממשלתי, בין היתר בעקבות חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הקובע כי בעלי דירות בפרויקט שקיבלו דירה חדשה בבניין החדש אינם חייבים בתשלום הוצאות ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף, כלומר תשלום ועד בית, לתקופה של חמש שנים בסכום העולה על דמי הוועד שהם שילמו, ככל שהיו, בדירה הישנה. לכן, פורסמה החלטת מיסוי חדשה על ידי רשות המיסים המחייבת את היזם להקים קרן תחזוקה פינוי בינוי בניינים גבוהים חדשים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, והקרן פטורה ממס שבח.

מה זה אומר עבור בעלי דירות המקבלים מפתח לדירתם החדשה בפרויקט פינוי בינוי? המומחים של קבוצת צרפתי שמעון עושים סדר בנושא ומסבירים כיצד קרן תחזוקה משפיעה על בעלי דירות ישנות הממשיכים בפרויקט ועוברים לגור בבניין החדש.

מהי קרן תחזוקה בפרויקטים של פינוי בינוי?

בשנת 2016 אושר חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומעבר להקמת הרשות החוק קבע כי בעל דירה שקיבל דירה בבניין חדש במסגרת פרויקט פינוי בינוי אינו חייב בתשלום הוצאות ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף, למשך 5 שנים מיום קבלת המפתח לדירה החדשה, כל עוד הוא מתגורר בדירתו החדשה, הגיע לגיל הפרישה, מקבל גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה וזו גם הדירה היחידה שלו. החוק קובע כי היזם ישלם את ההפרש בין דמי הוועד בבניין הישן לבין דמי הוועד בבניין החדש.

בבנייני מגורים גבוהים עלויות התחזוקה יקרות יותר בהשוואה לעלויות התחזוקה בבניין מגורים נמוך, מאחר שיש לובי מרווח ויוקרתי, מעליות, מערכות מורכבות כמו מערכת סולארית לחימום מים ומערכת כיבוי אש, שטחים משותפים גדולים ורבים. לכן, ההפרש בין ועד הבית בבניין הישן לבין דמי הניהול והוועד בבניין הגבוה והחדש מגיע למאות שקלים, אך בעלי דירות מיעוטי יכולת העוברים לבניין החדש מתקשים לשאת בעלויות היקרות יותר בעקבות המעבר לבניין החדש, ועל מנת להתמודד עם השינוי בעלויות התחזוקה קיים צורך לסייע במימון ההוצאות השוטפות, בהתאם לפער בין העלויות, וסעיף 9 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מחייב את היזם להקים קרן תחזוקה בפרויקט שלו שתפקידה לממן חלק מהפרשי עלויות התחזוקה או את כל העלויות.

מהם היתרונות של קרן תחזוקה עבור הדיירים?

• צמצום פערים – אחת ממטרות הקרן היא לצמצם פערים בין הדיירים בפרויקטים השונים של התחדשות עירונית.
• מימון לזכאים – מימון עלויות התחזוקה בבניין חדש לתקופה של חמש שנים, לזכאים בלבד.
• פטור ממס שבח – הקרן פטורה ממס שבח.
• תמורה טובה יותר מהיזם – שיפור התמורה שבעלי דירות מקבלים מהיזם, כל עוד הדייר בגיל הפרישה, מקבל הבטחת הכנסה ועבר לדירה החדשה בפרויקט.

השפעת קרן התחזוקה על תשלום דמי ועד הבית

בשנת 2022 פורסמו תקנות פינוי בינוי חדשות להגברת השקיפות בפרויקטים של התחדשות עירונית, והתקנות נועדו בין היתר לשפר את ההגנה על האינטרסים של בעלי הדירות המשתתפים בפרויקט. המדינה מעודדת את בעלי הדירות, היזמים והרשויות המקומיות לקדם פרויקטים חדשים במרכזי הערים הוותיקות, אך לא פעם בעלי הדירות מגלים כי דמי הוועד שעליהם לשלם בבניין החדש גבוהים בהרבה, ויש דיירים מיעוטי יכולת המתקשים לשאת את הנטל הכספי הנוסף, לכן הוחלט לקבוע מנגנון של קרן תחזוקה שנועדה בין היתר לממן את תחזוקת הבניין ולשמור על איכות המבנה לטווח הארוך, ובנוסף הקרן מונעת נטל כספי משמעותי לצורף התחזוקה היקרה בבנייני המוגרים החדשים והמודרניים.

הרשות להתחדשות עירונית פרסמה תחשיב של עלויות התחזוקה בבניין גבוה מעל 10 קומות, ולפי התחשיב עולה כי עלות התחזוקה לתקופה של 25 שנים בבניין של 20 קומות היא 1,562,000 ₪, והעלות לתחזוקה בבניין של 20 קומות מגיעה כבר לסכום נכבד בגובה 3,453,000 ₪.

לכן, הקרן מסייעת לבעלי דירות העומדים בקריטריונים שנקבעו, ולרוב הם ישלמו ועד בית דומה כמו בבניין הישן, ככל שהיו דמי ועד, לכן זו הקלה משמעותית לבעלי הדירות הזכאים.

למידע נוסף בנושא – אנא צרו קשר עם קבוצת צרפתי שמעון בטלפון או באמצעות האתר www.s-sarfati.co.il.