מה זה מיחזור משכנתא? למי זה מתאים ומתי נכון לבצע תהליך מיחזור משכנתא? מהם השלבים בתהליך זה? האם ניתן למחזר את המשכנתא בבנק אחר? המומחים של קבוצת צרפתי שמעון הכינו מדריך מקיף בנושא הכולל כל מה שצריך לדעת על מיחזור משכנתאות.
משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, עד 30 שנים, ובמהלך תקופת ההלוואה יש שינויים רבים בשיעורי הריבית, בכלכלה המקומית והגלובלית ובמצב הפיננסי והאישי של הלווים. לכן, כדאי להכיר את האפשרות למיחזור המשכנתא הקיימת על ידי לקיחת משכנתא חדשה, וניתן לבנות תמהיל הכולל מסלולים שונים, לשנות את תקופת ההלוואה ולהשיג תנאים משופרים ביחס לתנאי ההלוואה הישנה. עם זאת, חשוב להתייעץ עם אנשי המקצוע כדי לבדוק היתכנות למיחזור ההלוואה, מאחר שבתהליך המיחזור יש לפרוע את המשכנתא הקודמת, כלומר יש עמלות פירעון מוקדם העשויות להיות גבוהות ולהשפיע על כדאיות הפעולה.
מה זה מיחזור משכנתא?
עקרונית, תהליך מיחזור משכנתא מאפשר לכל אדם שלקח משכנתא להחליף אותה בהלוואה חדשה, בתנאים נוחים וטובים יותר. בתהליך זה פורעים את מלוא המשכנתא הנוכחית באמצעות לקיחת משכנתא חדשה באותו בנק או מבנק אחר, ואין מגבלה על מספר הפעמים שהלווה יכול למחזר את המשכנתא.
מומלץ לבדוק את כדאיות המיחזור אחת לכמה שנים מאחר שדברים רבים עשויים להשתנות מיום לקיחת המשכנתא הקיימת, למשל תינוק שהצטרף לתא המשפחתי, קבלת ירושה, שיפור בשכר החודשי, הוצאות גבוהות יותר, ריבית שעלתה או ירדה ועוד. לכן, גם אם הלווים לקחו את המשכנתא עם התנאים הטובים ביותר לפני מספר שנים, עם הזמן חלים שינויים ובאמצעות מיחזור המשכנתא ניתן לקחת משכנתא בתנאים טובים יותר ולחסוך הרבה מאוד כסף.
מתי נכון לבצע מיחזור משכנתא?
לאחר שהבנתם מה זה מיחזור משכנתא, כדאי לדעת כי המקרים שבהם נכון לשקול את האפשרות למחזר את המשכנתא הם:
קושי לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא
כאשר מתקשים לעמוד בנטל תשלומי ההחזר החודשיים של המשכנתא או שההחזר החודשי גבוה וקשה “לגמור” את החודש – עדיף להימנע מלקיחת הלוואה אחרי הלוואה וכדאי לשקול מיחזור של המשכנתא הקיימת כדי לפרוס את תשלומי ההחזר מחדש, לבנות תמהיל המותאם למצב הפיננסי ולהקטין את ההחזרים החודשיים כדי להימנע מפיגורים בתשלומי המשכנתא ומסיכון למימוש הנכס על ידי הבנק.
שיפור בהכנסה וביכולת ההחזר
אם מקבלים סכום כסף גדול כמו ירושה, פיצויים או זכייה בפרס, או שההכנסה של משק הבית משתפרת בכלל שכר חודשי טוב יותר או יצירת מקורות הכנסה נוספים – כדאי לשקול מיחזור של המשכנתא וניתן להקטין את תקופת ההחזר, להגדיל את ההחזר החודשי ולהשיג הלוואה בריביות טובות יותר.
הריבית במשק ירדה
כאשר הריבית במשק הישראלי יורדת אך הלווה לקח משכנתא כאשר הריבית הייתה גבוהה, כדאי למחזר את המשכנתא על מנת לבנות תמהיל חדש ועדכני הכולל מסלולים בריבית אטרקטיבית יותר מהריבית במשכנתא הישנה.
הריבית והאינפלציה עלו
כאשר הריבית במשק עולה ויש אינפלציה גבוהה, ההחזר החודשי מתייקר, ובמקרה זה כדאי לבדוק האם מיחזור המשכנתא משתלם, מאחר שניתן לפרוס את התשלומים מחדש על פני תקופה ארוכה ולבחור מסלולים טובים וזולים יותר.
איך יודעים אם כדאי למחזר את המשכנתא הקיימת?
חשוב לציין כי התהליך למיחזור המשכנתא דומה יחסית לתהליך לקיחת משכנתא ראשונה, למעט הצורך לגייס הון עצמי למשכנתא. כדי לבדוק את היתכנות מיחזור המשכנתא יש להוציא דוח יתרות מהבנק הכולל פירוט על תנאי ההלוואה, כולל מסלולים, סכומים שנותרו לשלם, תקופה, ריביות, תחנות יציאה אם יש ועמלות פירעון מוקדם לכל מסלול.
בשלב הבא כדאי לבקש הצעה למיחזור ההלוואה מהבנק ממנו המשכנתא נקלחה, ויש לערוך סקר שוק מקיף כדי להשוות הצעות מבנקים ומגופים פיננסיים נוספים. לאחר סקר שוק מקיף יש לשקלל עלות מיחזור משכנתא, מאחר שישנן הוצאות נלוות כמו עמלת היוון (עמלת הפירעון המוקדם המשמעותית ביותר), הערכת שמאי, עמלת פתיחת תיק, שכר טרחה לעורך דין וכד’. לאחר חישוב ניתן לקבל החלטה שקולה ועניינית לגבי כדאיות מיחזור המשכנתא.
תהליך מיחזור משכנתא לפי שלבים
שלב א’: סקר שוק והשוואת הצעות מכמה גופים פיננסיים.
שלב ב’: עדכון הבנק על התכנון למחזר את המשכנתא וחישוב עמלות פירעון מוקדם.
שלב ג’: לקיחת משכנתא חדשה מאותו בנק או מבנק אחר, עם אפשרות לפריסת תשלומים ובחירת מסלולים בהתאם להעדפות האישיות וליכולת ההחזר.
שלב ד’: פירעון המשכנתא הישנה והתחלת תשלום ההחזרים החודשיים של המשכנתא החדשה.
למידע נוסף בנושא מיחזור משכנתאות ולפרטים על פרויקטים חדשים בשיווק במגוון ערים מובילות – אנא צרו קשר עם קבוצת צרפתי שמעון בטלפון או באמצעות האתר www.s-sarfati.co.il
