מס רכישה הוא מס עקיף המוטל על כל אדם שרוכש זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין בישראל. את המס משלמים לרשות המיסים באמצעות אחד ממשרדי מיסוי מקרקעין הפזורים ברחבי הארץ. שיעורי מס רכישה דירה שנייה מתעדכנים אחת לשנה, ב-15 בינואר, והמס מחושב כנגזרת משווי עסקת המקרקעין.
מה ההבדל בין מס רכישה דירה ראשונה למס רכישה דירה שנייה?
סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי בעת מכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב לשלם מס רכישה, והמס מחושב לפי מדרגות שווי שונות, ולכל מדרגה השווי שנקבע הוא בסכום ייחודי. בתוך כך, סעיף 9 לחוק עושה הבחנה בין מדרגות המס בחישוב על דירת מגורים יחידה לבין חישוב מס רכישה על דירה שנייה:
- חישוב מס על דירת מגורים יחידה – המס יחול על יחיד שרוכש נכס למגורים ושבבעלותו רק הדירה הנרכשת, כלומר דירה יחידה.
- חישוב מס בעת רכישת דירה נוספת – המס יחול על רוכש שיש בבעלותו דירת מגורים נוספת, כלומר שתי דירות או יותר.
לכן, ההבדל המרכזי בין מס רכישה על דירה ראשונה למס רכישה דירה שנייה הוא במדרגות המס, ובסעיף הבא נציג את מדרגות המס שנקבעו בחוק לחישוב מס רכישה על דירת מגורים שנייה.
מדרגות מס רכישה ברכישה של דירה שנייה
מדרגות מס הרכישה המעודכנות בעת רכישת דירה נוספת, שנייה או יותר, מיום 16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2025 הן:
- על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪ – 8%.
- על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ – 10%.
דוגמה לחישוב מס רכישה דירה שנייה:
נניח ופלוני רוכש דירה נוספת (שנייה או יותר) בסכום של 2.5 מיליון ₪. במקרה זה, מס הרכישה שעליו לשלם הוא 200,000 ש”ח.
החזר מס רכישה דירה שנייה
בעת רכישת דירה שנייה לרוב יש לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק. מאחר שמס הרכישה הוא מס מדורג לא פעם חלה טעות בחישוב גובה המס לכן עלולים לשלם מס גבוה מהמס שהיה בפועל צריך לשלם, והסכום עשוי להיות משמעותי לכן כדאי לבדוק האם מגיע החזר מס רכישה בגין רכישת דירה שנייה. אחד המקרים הנפוצים שבהם ניתן לקבל החזר מס רכישה הוא כאשר משפרי דיור רוכשים דירה שנייה לפני מכירת הדירה הראשונה שנמצאת בבעלותם, וכדאי לדעת כי החוק מאפשר להקפיא את תשלום המס עבור הדירה השנייה ואם מוכרים את הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה השנייה משלמים מס רכישה על דירה יחידה
“איך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה” – האם ישנם פטורים?
בתקנות מיסוי מקרקעין נקבעו מספר פטורים והקלות בתשלום מס רכישה על דירה שנייה:
- משפרי דיור שרוכשים דירה שנייה שלא להשקעה ומתכננים למכור את הדירה הראשונה יכולים להגיש הצהרה לרשות המיסים ולכן יוטל עליהם מס רכישה על דירה ראשונה.
- משפרי דיור בעלי שתי דירות שמתכננים למכור אותן על מנת לרכוש דירה שלישית יכולים בהתקיים תנאים מסוימים לקבל פטור ממס רכישה על דירה שנייה.
ראוי לציין כי במעמד רכישת הדירה החדשה והנוספת אין אפשרות לדעת האם יתקיים התנאי לקבלת פטור או הקלה, לכן ברשות המיסים מאפשרים לצבע הקפאת שומה. בעת רכישת הדירה השנייה הרוכש נדרש להצהיר כי בכוונתו למכור את הדירה הראשונה בתוך פרק הזמן שנקבע בתקנות, ורשות המיסים תוציא שומת מס רכישה זמנית בהתאם לשיעור מס הרכישה על דירה ראשונה.
למידע נוסף ולטיפים איך לקנות דירה חכם – אנא צרו קשר עם צוות המומחים של חברת צרפתי שמעון!
