מס שבח מוטל על רווח ההון שנוצר בעת מכירת נכס מקרקעין בישראל, וכאשר אדם מוכר את הדירה שלו ברווח, כלומר בסכום גבוה מהסכום שהוא שילם כדי לרכוש את הדירה, בניכוי הוצאות, יוטל עליו תשלום מס מתוך הרווח הריאלי, כל עוד הוא אינו זכאי לפטור ממס שבח. חשוב לדעת כי גם תושבי חוץ המחזיקים בנכסי מקרקעין בשטחי מדינת ישראלי עשויים להיות חייבים בתשלום מס שבח.
מהו מס שבח תושב חוץ? איך מחשבים מס שבח לתושב חוץ? האם תושב חוץ יכול לקבל פטור מתשלום מס שבח? האם תושב חוץ זכאי להקלות או להחזרי מס שבח? מהם הצעדים הפרקטיים להפחתת מס שבח עבור תושב חוץ? המומחים של קבוצת צרפתי שמעון הכינו מדריך מקצועי בנושא.
מהו מס שבח לתושב חוץ?
מס שבח מוטל על הרווח שנוצר בעת מכירת מקרקעין כמו דירת מגורים, מגרש, חנות, נכס מסחרי ועוד. כאשר הנכס נמצא בבעלות תושב חוץ והוא מוכר את הנכס, הוא עשוי להיות חייב בתשלום מס שבח תושב חוץ על הרווח שנוצר ממכירת המקרקעין.
חשוב לציין כי בשנת 2014 חלו שינויים משמעותיים בחוק מיסוי מקרקעין, ולפני השינוי בחוק מי שהחזיק ברשותו יותר מדירה אחת נהנה מפטור מתשלום מס שבח, כל עוד הוא לא מכר דירה אחרת במהלך 4 שנים.
לאור השינויים בחוק, כיום המס חל גם על מי שמוכר דירה שנייה, ותושב חוץ לא זכאי לקבלת פטור, כפי שניתן לתושבי ישראל, אלא אם זו דירתו היחידה והוא משיג אישור מרשויות המס במדינת התושבות שבה הוא מתגורר על כך שאין בבעלותו דירת מגורים במדינה הזרה.
כיצד מחושב מס שבח לתושב חוץ?
תושב חוץ שיש בבעלותו דירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלו מחויב לשלם מס שבח בגין מכירת דירה בישראל, בהתאם להגדרת הנכס. כדאי לדעת כי תושב חוץ זוכה לחישוב מס שבח מופחת אם יש בבעלותו דירה מזכה, לדוגמה דירת מגורים או חלק מדירה, שבנייתה הסתיימה והנכס נמצא בבעלותו או בחכירה של יחיד, והנכס משמש למגורים או שהוא מיועד למגורים. דירה מזכה תחושב לפי מס לינארי בדרך הבא: פטור מתשלום המס עד ליום 1/1/14 ותשלום מס בגובה 25% החל מ-1/1/14.
פטור ממס שבח לתושב חוץ – האם זה אפשרי?
במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס שבח תושב חוץ, כאשר התנאי העיקרי לקבלת הפטור הינו שתושב החוץ לא מחזיק בבעלותו דירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלו.
קבלת הפטור מתשלום מס שבח לתושב חוץ ניתנת מתוקף סעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין, כל עוד תושב החוץ (או חזקת התא המשפחתי שלו) לא מחזיק בבעלות דירת מגורים נוספת במדינת התושבות או בישראל.
זכויות וחובות תושב חוץ בתשלום מס שבח בישראל
מעבר לחובת תשלום מס רכישה לתושב חוץ, החוק מטיל מספר זכויות וחובות בתשלום מס שבח החל על תושבי חוץ, כגון:
חובת דיווח
תושב חוץ שמוכר דירה בישראל, או שהוא מוכר כל נכס מקרקעין אחר, חייב לדווח על העסקה לרשות המיסים ועליו לשלם מס שבח במועד.
הגשת ערעור על גובה המס
תושב חוץ שסבור כי חבות המס שחושבה בגין מכירת הנכס בישראל גבוהה מדי רשאי להגיש ערעור על שומת מס השבח שנקבעה עבורו על ידי רשות המיסים.
ייצוג ע"י עו"ד
תושב חוץ רשאי ליפות את כוחו של עו"ד מקרקעין או של יועץ מס כדי לטפל בענייניו הנוגעים למס שבח, מאחר שלרוב הוא מבצע את העסקה מרחוק.
מס רכישה גבוה
תושב חוץ חייב בתשלום מס רכישה על פי שיטת מדרגות המס ונטל המס יהיה גבוה, בשונה מתושב ישראל המשלם מס שבח לפי מדרגות מס מופחתות או שהוא מקבל פטור מהמס בעסקה שמתחת לגובה הפטור.
האם תושב חוץ זכאי להקלות או החזרי מס?
תושב חוץ זכאי להקלות רבות בתשלום מס הכנסה, ואם הוא עבד או שילם מס ביתר בישראל ייתכן שהוא זכאי להחזר מס.
מתי תושב חוץ מחויב בתשלום מלא של מס שבח?
תושב חוץ שיש בבעלותו דירה נוספת במדינת התושבות והדירה שהוא מוכר בישראל אינה דירתו היחידה חייב בתשלום מלא של מס שבח.
צעדים פרקטיים להפחתת מס שבח לתושב חוץ
כדי להפחית את נטל המס כדאי להתייחס לצעדים הפרקטיים הבאים:
ייעוץ מקצועי
מומלץ לתושבי חוץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין או יועץ מס כדי לבחון דרכים לגיטימיות להפחתת נטל מס השבח.
הבדלים בין תושב חוץ לתושב ישראל
חשוב להבין את ההבדלים הנוגעים למיסוי מקרקעין בין תושב חוץ לתושב ישראל כדי לקבל החלטות נכונות ולבחור בפתרון המאפשר להפחית את נטל המס.
לעקוב אחר שינויים בתקנות המיסוי
רשות המיסים מבצעת שינויים רבים בתקנות המיסוי החלות על עסקאות מקרקעין לכן יש להתעדכן בשינויים לפני ביצוע העסקה.
סיכום: כל מה שתושב חוץ צריך לדעת על מס שבח
תושב חוץ המוכר נכס כמו דירה בישראל עשוי להיות חייב במס שבח על הרווח שנוצר מהמכירה, אך יש אפשרות לקבל פטור בתנאים מסוימים, לכן חשוב לקבל ייעוץ משפטי.
קבוצת צרפתי שמעון בונה חיים חדשים ומציעה שלל פרויקטים מתקדמים ברחבי הארץ. למידע נוסף אנא צרו איתנו קשר באמצעות הטלפון או השאירו פרטים ליצירת קשר כאן באתר!
