רשויות המדינה ממשיכות לקדם במרץ פרויקטים של פינוי בינוי במסגרת פעילות ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ. חוק פינוי בינוי עבר שינויים רבים במהלך השנים, ובשנים האחרונות נקבעו בחקיקה הטבות שונות עבור אוכלוסיות המתמודדות עם קשיים בפרויקטים המורכבים האלו, ובהם קשישים, אנשים עם מוגבלויות ומקבלי קצבת סיעוד.
בפרויקטים של פינוי בינוי, בעלי הדירות מקבלים תמורה בהתאם להסכם שנחתם עם הקבלן או היזם, כאשר אוכלוסיית הקשישים (אזרחים ותיקים) זכאית לתמורה ייחודית והיזם נדרש להציע לקשיש, על פי הגדרת המושג קשיש בחוק, בחירה בין שלוש חלופות עליהן נרחיב בהמשך המדריך. סעיף 2(ב)(6) לחוק פינוי בינוי קובע את ההטבות להן זכאים קשישים בפרויקט פינוי בינוי, ומומלץ להתעדכן בזכויות המגיעות לפי חוק לקשישים בשנת 2025, כדי לקבל החלטות נכונות ומושכלות.
מהן זכויות האזרחים הוותיקים לפי חוק פינוי בינוי קשישים? אילו הטבות נוספות מגיעות לקשישים בני 75 ומעלה ולחולים סופניים? מה צריך לדעת ב-2025 על זכויות הקשישים בפרויקט התחדשות עירונית והאם הקשיש יכול לסרב להשתתף בפינוי בינוי? המומחים של קבוצת צרפתי שמעון הכינו מדריך עדכני בנושא לשנת 2025.
איך פינוי בינוי משפיע על קשישים?
בתהליכי פינוי בינוי הקשישים נתפסים בדרך כלל כגורם המהווה מכשול לאישור העסקה בין בעלי הדירות ליזם, אך חשוב לזכור כי אזרחים ותיקים חוששים מפרויקט מורכב וממושך במסגרת ההתחדשות העירונית מאחר שיש לכך השלכות רפואיות על מצבם הפיזי והנפשי. תהליך הפינוי בינוי משפיע בדרכים רבות על הקשישים מאחר שעליהם להתמודד מול גורמים בעלי עניין וכאשר הקשיש אינו מעוניין להשתתף בפרויקט הוא נתפס כדייר סרבן ומופעלים עליו לחצים על ידי עורכי דין, דיירים אחרים, יזמים ולרוב גם מבני המשפחה המהווים יורשים פוטנציאליים המעוניינים בקידום הפרויקט בגלל הפוטנציאל הכלכלי.
למעשה, הקשישים מושפעים מפרויקט פינוי בינוי החל משלב התהוות הפרויקט כאשר עליהם להתמודד עם יזמים ודיירים בעלי עניין, הם חוששים להפוך לסרבנים ולהתמודד עם תביעה משפטית, קנסות בגין התנגדותם ועוד. בשלב השני של הפרויקט הקשישים חוששים ממעבר למקום מגורים חדש, לעיתים בסביבה לא מוכרת, מאחר שהמעבר בגיל מבוגר אינו פשוט והוא עלול לצמצם קשרים חברתיים ולפגוע באיכות החיים של האזרחים הוותיקים. בשלב השלישי של הפרויקט הקשישים נאלצים להתמודד עם מגורים בבניין חדש ומפואר והוצאות כספיות גבוהות יותר בגלל עלויות התחזוקה ודמי ועד הבית, ורבים מהקשישים מתקשים לעמוד בהוצאות הגדולות.
מי זכאי לתמורה ייחודית? זכויות קשישים בפרויקט פינוי-בינוי
כאמור, לאורך השנים בוצעו שינויים רבים בחקיקה הנוגעת להטבות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובעקבות תיקון לחוק פינוי בינוי קשישים, הוגדר המושג קשיש כמי שיש לו דירה בבניין משותף, שמלאו לו 70 שנים במועד החתימה על עסקת פינוי בינוי והוא התגורר לפחות שנתיים בנכס.
הגדרת המושג קשיש בחוק פינוי בינוי מזכה את האזרח הוותיק בזכויות והטבות ייחודיות במהלך הפרויקט, מאחר שהמחוקק מודע לקושי של קשישים לשנות מקום מגורים בגיל מבוגר. לכן, הוחלט להקל על אוכלוסיית הקשישים ולהבטיח את רווחתם במהלך הפרויקט ולאחריו.
כדאי לדעת כי המחוקק הישראלי קבע תמורות ייחודיות לאוכלוסיות שונות המתמודדות עם קשיים מיוחדים בתהליכי ההתחדשות העירונית, והאוכלוסיות הזכאיות לתמורה ייחודית הן קשישים (בני גיל הזהב מעל גיל 70), אנשים עם מוגבלויות, חולים סופניים ומקבלי גמלת סיעוד.
זכויות קשישים בני 70 ומעלה בפרויקט פינוי-בינוי
בני 70 ומעלה שהם בעלי דירות זכים לתמורה ייחודית בפרויקט פינוי בינוי והחוק מכיר בזכאות שלהם לפי שתי דרגות המושפעות מגיל ומצבו הבריאותי של הקשיש בעל הדירה:
- קשיש מעל גיל 70 במועד החתימה על העסקה.
- קשיש מעל גיל 75 במועד החתימה על העסקה או חולה סופני הנוטה למות במועד החתימה על עסקת פינוי בינוי.
הזכויות הייחודיות המוענקות לקשיש בעל דירה בן 70 ומעלה, לפי סעיף 2(ב)(6), הן:
בחירת מבין 3 החלופות הבאות:
- מעבר לבית אבות או לדיור מוגן, לרבות תוספת תשלומי איזון בשווי דומה לשווי הדירה.
- רכישת דירת מגורים חלופית בשווי דומה לדירת התמורה, כאשר הדירה החלופית תימסר לקשיש עד מועד הפינוי מדירתו, ומיקום הדירה החלופית יהיה בסמוך לדירה הקיימת, ככל שניתן ובהתאם לבקשת הקשיש.
- קבלת סכום כסף בשווי של דירת התמורה, כדי לאפשר לקשיש לרכוש דירת מגורים חלופית. הקשיש רשאי לרכוש דירה חלופית בכל הסכום או ברובו, ועליו לרכוש את הדירה לא יאוחר ממועד הפינוי מדירתו הקיימת.
שתי דירות בשווי מצטבר דומה לשווי דירת התמורה
הקשיש יקבל מהיזם שתי דירות חלופיות ששוויין המצטבר דומה לשווי של דירתו הקיימת (דירת תמורה).
קבלת דירה ששטחה קטן משטח דירת התמורה בתוספת תשלומי איזון
הקשיש יקבל מהיזם דירה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהוא היה אמור לקבל במסגרת פרויקט פינוי בינוי, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי דירת התמורה.
הטבות נוספות לקשישים בני 75 ומעלה ולחולים סופניים
במסגרת תיקון חוק הקשיש פינוי בינוי נקבעו הטבות ותמורות ייחודיות נוספות לקשישים בני 75 ומעלה ולחולים סופניים:
דירת תמורה בבניין מחודש
כאשר גילו של הקשיש 75 ומעלה או חולה סופני הנוטה למות והוא התגורר לפחות שנתיים בדירה, היזם מחויב להציע לקשיש דירת תמורה בבניין מחודש שנבנה במסגרת מיזם התחדשות עירונית, וזאת בתמורה לדירה שבה הקשיש התגורר לפני הריסת הבניין.
אפשרות בחירה מתוך שתי חלופות
מעבר לדירת התמורה, היזם מחויב להציע לקשיש לבחור באחת מתוך שלוש החלופות הבאות:
- מעבר לבית אבות עד מועד הפינוי מהדירה של הקשיש, כולל תשלומי איזון עד לשווי דומה לשווי דירת התמורה.
- רכישת דירה חלופית עבור הקשיש או חולה סופני, בשווי דומה לשווי דירת התמורה, במיקום קרוב לדירה הישנה ככל שניתן, ובהתאם לבקשתו של הקשיש.
- קבלת סכום כסף בשווי דירת התמורה לצורך רכישת דירה חלופית עבור הקשיש.
חלופות נוספות
היזם יכול להציע שתי חלופות נוספות (הוא אינו חייב להציע) לקשיש:
- שתי דירות בשווי מצטבר דומה לשווי דירת התמורה.
- דירת תמורה ששטחה קטן משטח הדירה הישנה בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי דירת התמורה.
זכות הסירוב של קשישים: מתי ניתן לסרב לפינוי-בינוי?
קשיש בעל דירה שלא הוצעו לו חלופות המגיעות לו לפי חוק פינוי בינוי קשישים, יכול לסרב למיזם של יזם פינוי בינוי וסירובו ייחשב סביר על פי חוק. אם היזם הציע לקשיש את החלופות אך הקשיש עדיין מסרב, הדבר עשוי להיחשב כסירוב בלתי סביר. הזכות לסרב לעסקת פינוי בינוי מעוגנת בסעיף 2 לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי).
חובות היזם כלפי קשישים בפרויקט פינוי-בינוי
היזם מחויב כלפי בעלי דירות קשישים בפרויקט פינוי בינוי, והחובות שלו כלפי הקשישים הן:
שלוש חלופות
היזם חייב להציע לקשיש שלוש חלופות והקשיש נדרש לבחור באחת מתוך 3 האפשרויות, עליהן הרחבנו בפסקאות הקודמות.
אסיפת הסברה לפני חתימה
היזם חייב לקיים אסיפת דיירים כדי להסביר על המיזם, לפני שלב החתימה, ועליו להעביר לדיירים מסמך מפורט הכולל את עיקרי הצעתו לדיירים המעורבים בפרויקט.
סירוב סביר
אם היזם אינו מציע חלופות לפי תיקון לחוק פינוי בינוי קשישים, הקשיש רשאי לסרב לעסקה וסירובו ייחשב כסירוב סביר, לכן לא ניתן לחייב אותו להשתתף בפרויקט.
תמורה ייחודית
חוק פינוי בינוי קשישים מחייב את היזם להציע תמורה ייחודית לקשיש בעל דירה בבניין, והזכות לתמורה ייחודית ניתנת גם לבעלי דירות שהם חולים סופניים.
מדוע חשוב ליווי משפטי ושמאי מקרקעין עבור קשישים?
קשישים רבים חוששים מכל פרויקט פינוי בינוי גיל 70 מאחר שהמיזם צפוי להשפיע על חייהם בדרכים רבות ומגוונות. כדי לשמור על האינטרסים של הקשיש בפרויקט חשוב לקבל ייעוץ וליווי משפטי מעו"ד מקרקעין מנוסה ויש לקבל חוות דעת אובייקטיבית משמאי מקרקעין לצורך הערכת הדירה וקבלת תמורה שווה.
סיכום: כל מה שקשישים צריכים לדעת על פינוי-בינוי
לסיכום, חוק פינוי בינוי קשישים מספק הגנה על אוכלוסיית הקשישים ומקל עליהם בתהליך המורכב בפרויקטים של התחדשות עירונית. המדריך נועד לסייע לקשישים להבין מה הזכויות שלהם בפינוי בינוי כדי לקבל החלטה נכונה ומושכלת.
למידע נוסף ולרכישת דירה באחד מהפרויקטים המובילים של קבוצת צרפתי שמעון – אנא צרו איתנו קשר עוד היום! צרפתי שמעון מתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ ומציעה לקשישים חיים חדשים ואיכותיים יותר.
