החלום המשותף לרוב הישראלים הוא לרכוש דירה ולהחזיק נכס בבעלות מלאה. כדי להגשים את החלום, רוב הזוגות הצעירים חייבים לקחת משכנתא גדולה מהבנק, במיוחד כיום לאור מחירי הדירות הגבוהים. כאשר לוקחים משכנתא יש לגייס הון עצמי לדירה ראשונה בשיעור של לפחות 25%, על פי הכללים של בנק ישראל. מה זה הון עצמי? כמה הון עצמי צריך למשכנתא? כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה? איך לגייס הון עצמי? המומחים של קבוצת צרפתי שמעון הכינו עבורנו מדריך בנושא.
מה זה הון עצמי?
בנק ישראל מטיל מגבלות שונות על הבנקים המסחריים ועל לוקחי המשכנתא. בנק ישראל קבע רף מינימלי של הון עצמי למשכנתא, בהתאם למחיר הנכס ומצבו הפיננסי של הרוכש. ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת מגורים ראשונה עומד על 25% מערך הדירה, בעוד משפרי דיור נדרשים לגייס הון עצמי בשיעור של 30% מערך הדירה ומשקיעים חייבים להוכיח הון עצמי בשיעור של 50% מערך הדירה.
לכן, הון עצמי למשכנתא הוא סכום הכסף שבפועל אנחנו מביאים מהבית על מנת לקבל אישור להלוואת משכנתא מהבנק או ממוסד פיננסי אחר. להון העצמי שאנחנו מביאים מהבית יש השפעה כבירה על תנאי המשכנתא, בחירת המסלולים בתמהיל וגובה הריבית. ככל שנצליח לגייס הון עצמי גבוה יותר כך נוכל לקחת משכנתא קטנה יותר, ובנוסף נוכל להקטין את ההחזרים חודשיים ולהתמודד ביתר קלות עם תשלומי המשכנתא.
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
על פי הוראות בנק ישראל כל מי שרוכש דירה ראשונה חייב להוכיח הון עצמי בשיעור של 25% מערך הדירה. את ההון העצמי עלינו לגייס מהבית, וכך נוכל לקבל משכנתא מהבנק או מגוף פיננסי אחר. בפועל, ההון העצמי שאנחנו מגייסים מעיד על היכולת שלנו לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך שנים וחשוב לזכור כי את הלוואת המשכנתא לוקחים לשנים רבות, עד 30 שנים.
ככל שערך הדירה גבוה יותר כך עלינו לגייס יותר כסף כדי לעמוד במגבלות ההון עצמי, לכן אם נניח וברצוננו לרכוש דירת מגורים ראשונה בשווי של 1,000,000 ₪ עלינו לגייס לפחות 250,000 ₪ הון עצמי, ונוכל לקחת משכנתא בסכום של 750,000 ₪ כדי לרכוש את דירת החלומות.
כמה הון עצמי צריך למשכנתא דירה ראשונה?
הוראות בנק ישראל בנוגע להון עצמי למשכנתא קובעות את התנאים הבאים:
- הון עצמי לרכישת דירה ראשונה – לפחות 25% מערך הדירה.
- הון עצמי למשפרי דיור (החלפת דירה) – לפחות 30% מערך הדירה.
- הון עצמי לרכישה דירה להשקעה – לפחות 50% מערך הדירה.
אם אנחנו רוכשים דירה ראשונה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן או תוכנית אחרת של משרד הבינוי והשיכון נוכל ליהנות מהטבה משמעותית בגיוס ההון העצמי, ועלינו לגייס רק 100,000 ₪ הון עצמי כדי לקבל אישור למשכנתא. במקרים שבהם אנו רוכשים דירה ביישוב עדיפות לאומית נצטרך לגייס הון עצמי בגובה 60,000 ₪ בלבד.
האם אפשר לקנות דירה ראשונה עם הון עצמי נמוך?
כדי שנוכל לקבל משכנתא לקניית דירה ראשונה, עלינו להביא הון עצמי בשיעור של לפחות 25%. אמנם, נתון זה נשמע אפשרי, אך בגלל שמחירי הדירות בישראל גבוהים, אם אנחנו מתכננים לקנות דירה ראשונה למגורים בשווי של 2,000,000 ₪, הרי עלינו לגייס הון עצמי לדירה ראשונה בגובה 500,000 ₪, וזהו סכום משמעותי וגבוה מאוד.
לכן, חשוב לדעת כי ישנם פתרונות שונים, חלקם יצירתיים, המאפשרים לנו לקבל אישור למשכנתא גם עם יש לנו הון עצמי נמוך. הפתרונות האפשריים לקניית דירה ראשונה עם הון עצמי נמוך הינם:
- רכישת דירה ראשונה דרך מבצע אטרקטיבי של הקבלן – בעקבות הטלטלה בענף הנדל"ן למגורים והשפעות המלחמה והריבית הגבוהה, הקבלנים מציעים מבצעים אטרקטיביים כמו מבצע שלם 5% או 10% ממחיר הדירה החדשה עכשיו ואת היתרה בהמשך. אנחנו יכולים לקחת הלוואת קבלן בתנאים מיוחדים, לאחר גיוס הון עצמי נמוך, בדרך כלל בשיעור של 5%-15%, וזו הלוואת בלון לתקופה קצרה אותה נקבל מהבנק למשכנתאות שיש לו הסדר מיוחד עם הקבלן, כאשר הקבלן ישלם את הריביות לבנק ואנחנו נהנה מההטבה של דחיית תשלומי ההחזר על הקרן ומתנאים אטרקטיביים כמו בהלוואת משכנתא. דירה מקבלן המציע תנאי מימון אטרקטיביים ומבצע נוח לרוכשים, הפכה לדרך נפוצה לרכישת דירה ראשונה עם הון עצמי נמוך.
- רכישת דירה בפרויקט דירה בהנחה – דירה בהנחה היא תוכנית הדגל של המדינה הכוללת תוכניות שונות כמו מחיר למשתכן, מחיר מטרה ועוד, ומטרתה להקל עלינו, חסרי הדירות, לקנות דירה ראשונה למגורים בתנאים נוחים ומועדפים. רכישת דירה ראשונה בתוכנית דירה בהנחה מאפשרת לנו לקבל משכנתא בשווי של עד 90% מהדירה, ובמקרה זה עלינו לגייס הון עצמי של 10% בלבד, במקום 25%.
- הלוואות לגיוס ההון העצמי – אפשרות נוספת היא לקחת הלוואה מההורים, הלוואה מחברת האשראי ובהתאם לצורך הלוואות נוספות מחברים, קרובי משפחה אחרים, בנקים וחברות מימון בשוק האשראי החוץ בנקאי. יחד עם זאת, עלינו לזכור כי סביבת הריבית אינה נמוכה כמו פעם, לכן דרך זו נחשבת לבעלת סיכון גבוה עבורנו מאחר שעלינו לעמוד בתשלומי ההחזר של המשכנתא במקביל להחזרים החודשיים של ההלוואות שלקחנו לגיוס ההון העצמי.
מקורות מימון להון עצמי
רבים מאיתנו שואלים איך לקנות דירה חכם, במיוחד כיום כאשר מחירי הדירות גבוהים, יוקר המחיה משפיע על הכיס והריבית עדיין גבוהה. לכן, עלינו לזכור כי בין אם ברצוננו לרכוש דירה להשקעה ובין אם אנחנו רוכשים דירה ראשונה, עלינו לבחור נכון את מקורות המימון להון העצמי. חשוב שנבדוק האם חל מס רכישה דירה ראשונה כדי לבחור ולחשב את נכון את המימון הנדרש, וניתן לבחור במקורות מימון להון עצמי כגון:
פתיחת תוכנית חיסכון ייעודית, כולל קרן השתלמות
באפשרותנו לגייס הון עצמי באמצעות פתיחת תוכנית חיסכון, ואם יש לנו קרן השתלמות כדאי לבדוק אפשרות לקחת הלוואה כנגדה בתנאים נוחים או לפתוח את הקרן לצורך גיוס ההון העצמי.
לקיחת הלוואה להון עצמי למשכנתא, בדרך כלל הלוואה חוץ בנקאית
אנחנו יכולים לגייס הון עצמי על ידי לקיחת הלוואה או מספר הלוואות להון עצמי למשכנתא, אך בנק ישראל אינו מאשר לבנקים לאשר עבורנו הלוואות משלימות להון עצמי, לכן הפתרון הוא לקחת הלוואה חוץ בנקאית מחברות האשראי, חברות מימון פרטיות או הלוואה כנד כספי החיסכון הפנסיוני.
לקיחת משכנתא חוץ בנקאית במימון 100%
יש אפשרות לקחת משכנתא חוץ בנקאית במימון של עיד 85% משווי הדירה, בפריסת תשלומים עד 30 שנה. כמו כן, אפשר לנסות לגייס משכנתא משלימה בשוק האשראי החוץ בנקאי כדי לגייס הון עצמי למשכנתא מהבנק.
הלוואה כנגד הדירה של ההורים
אחת מהאופציות הפופולריות לגיוס הון עצמי היא לקחת הלוואה כנגד הנכס של ההורים. פתרון זה אינו מתאים אם ברצוננו לרכוש דירה להשקעה בגלל מגבלות עליהן החליט בנק ישראל.
איך גובה ההון העצמי משפיע על המשכנתא שלך?
ההון העצמי שאנחנו מצליחים להביא מהבית משפיע על המשכנתא שאנחנו לוקחים, הן מבחינת סכום ההלוואה שנוכל לגייס מהבנק והן מבחינת גובה הריביות שנשלם במסלולי המשכנתא הכלולים בתמהיל ההלוואה.
מאחר שמחירי הדירות במרכז גבוהים, רבים מתקשים לגייס הון עצמי הנדרש לקבלת אישור למשכנתא. לכן, זוגות צעירים רבים בוחרים לרכוש דירה בפריפריה מאחר שרק כך הם יכולים לעמוד במגבלות ההון העצמי. ראוי לציין כי יש שפע הזדמנויות נדל"ן בדרום ובצפון, בין היתר בבאר שבע. מחירי הדירות בבאר שבע נמוכים משמעותית ממחירי הדירות במרכז, וכך אנחנו יכולים לרכוש דירה ראשונה בעיר מרכזית ומתקדמת המציעה איכות חיים גבוהה ויתרונות רבים נוספים, בין היתר בתחום התעסוקה והלימודים.
מדוע הבנקים דורשים הוכחת הון עצמי לרכישת דירה לפני העברת המשכנתא למוכר?
הבנקים דורשים מאיתנו להוכיח את ההון העצמי לפני העברת המשכנתא למוכר מהסיבות הבאות:
- הנחיות ומגבלות של בנק ישראל המפקח על הבנקים למשכנתאות.
- הפחתת סיכונים.
- העברת ההון העצמי למוכר לפני העברת המשכנתא.
- צינון שוק הדיור כדי להילחם בעליית מחירי הדירות ועל מנת לצמצם את פעילות המשקיעים בענף.
טיפים לחיסכון יעיל עבור הון עצמי לדירה ראשונה
להלן כמה טיפים כלליים לחיסכון יעיל עבור הון עצמי לדירה ראשונה:
לגור אצל ההורים
אפשר לגור אצל ההורים כדי לחסוך כסף להון העצמי הנדרש לרכישת הדירה.
לקצץ הוצאות
כאשר אנחנו מתכננים לרכוש דירה ראשונה כדאי לנהל נכון את ההוצאות ולקצץ הוצאות מיותרות. כך לדוגמה, אפשר לערוך חתונה קטנה כדי לחסוך להון העצמי לרכישת הדירה, ללכת לסופר עם רשימת קניות, לדחות חופשות ורכישות של מוצרים שונים ועוד.
לחסוך בשלב מוקדם
מומלץ להתחיל לחסוך להון העצמי בגיל צעיר, עוד לפני החתונה והבאת ילדים לעולם.
מקורות מימון להון עצמי
- פתיחת תוכנית חיסכון ייעודית, כולל קרן השתלמות.
- לקיחת הלוואה להון עצמי למשכנתא, בדרך כלל הלוואה חוץ בנקאית.
- לקיחת משכנתא חוץ בנקאית במימון 100%.
- הלוואה כנגד הדירה של ההורים.
בואו להכיר את הפרויקטים המובילים בבאר שבע ובהם צרפתי בפארק וצרפתי בנאות הדרים, ואת שאר הפרויקטים של קבוצת צרפתי שמעון, ביניהם פרויקטים בבת ים כמו צרפתי SEA&PARK. למידע נוסף בנושא דירות למכירה בבאר שבע אנא צרו איתנו קשר עוד היום!
