הון עצמי לדירה ראשונה: המדריך המלא

זוג קונה דירה ראשונה

החלום המשותף לרוב הישראלים הוא לרכוש דירה ולהחזיק נכס בבעלות מלאה. כדי להגשים את החלום רוב הזוגות הצעירים חייבים לקחת משכנתא גדולה מהבנק, במיוחד כיום לאור מחירי הדירות הגבוהים. כאשר לוקחים משכנתא יש לגייס הון עצמי לדירה ראשונה בשיעור של לפחות 25%, על פי הכללים של בנק ישראל. מה זה הון עצמי? כמה הון עצמי צריך למשכנתא? כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה? איך לגייס הון עצמי? המומחים של קבוצת צרפתי שמעון הכינו עבורנו מדריך בנושא.

מה זה הון עצמי?

בנק ישראל מטיל מגבלות שונות על הבנקים המסחריים ועל לוקחי המשכנתא. בנק ישראל קבע רף מינימלי של הון עצמי למשכנתא, בהתאם למחיר הנכס ומצבו הפיננסי של הרוכש. ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת מגורים ראשונה עומד על 25% מערך הדירה, בעוד משפרי דיור נדרשים לגייס הון עצמי בשיעור של 30% מערך הדירה ומשקיעים חייבים להוכיח הון עצמי בשיעור של 50% מערך הדירה.

לכן, הון עצמי למשכנתא הוא סכום הכסף שבפועל אנחנו מביאים מהבית על מנת לקבל אישור להלוואת משכנתא מהבנק או ממוסד פיננסי אחר. להון העצמי שאנחנו מביאים מהבית יש השפעה כבירה על תנאי המשכנתא, בחירת המסלולים בתמהיל וגובה הריבית. ככל שנצליח לגייס הון עצמי גבוה יותר כך נוכל לקחת משכנתא קטנה יותר, ובנוסף נוכל להקטין את ההחזרים חודשיים ולהתמודד ביתר קלות עם תשלומי המשכנתא.

כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?

על פי הוראות בנק ישראל כל מי שרוכש דירה ראשונה חייב להוכיח הון עצמי בשיעור של 25% מערך הדירה. את ההון העצמי עלינו לגייס מהבית, וכך נוכל לקבל משכנתא מהבנק או מגוף פיננסי אחר. בפועל, ההון העצמי שאנחנו מגייסים מעיד על היכולת שלנו לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך שנים וחשוב לזכור כי את הלוואת המשכנתא לוקחים לשנים רבות, עד 30 שנים.

ככל שערך הדירה גבוה יותר כך עלינו לגייס יותר כסף כדי לעמוד במגבלות ההון עצמי, לכן אם נניח וברצוננו לרכוש דירת מגורים ראשונה בשווי של 1,000,000 ₪ עלינו לגייס לפחות 250,000 ₪ הון עצמי, ונוכל לקחת משכנתא בסכום של 750,000 ₪ כדי לרכוש את דירת החלומות.

כמה הון עצמי צריך למשכנתא דירה ראשונה?

הוראות בנק ישראל בנוגע להון עצמי למשכנתא קובעות את התנאים הבאים:

הון עצמי לרכישת דירה ראשונה – לפחות 25% מערך הדירה.
הון עצמי למשפרי דיור (החלפת דירה) – לפחות 30% מערך הדירה.
הון עצמי לרכישה דירה להשקעה – לפחות 50% מערך הדירה.

אם אנחנו רוכשים דירה ראשונה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן או תוכנית אחרת של משרד הבינוי והשיכון נוכל ליהנות מהטבה משמעותית בגיוס ההון העצמי, ועלינו לגייס רק 100,000 ₪ הון עצמי כדי לקבל אישור למשכנתא. במקרים שבהם אנו רוכשים דירה ביישוב עדיפות לאומית נצטרך לגייס הון עצמי בגובה 60,000 ₪ בלבד.

איך גובה ההון העצמי משפיע על המשכנתא שלך?

ההון העצמי שאנחנו מצליחים להביא מהבית משפיע על המשכנתא שאנחנו לוקחים, הן מבחינת סכום ההלוואה שנוכל לגייס מהבנק והן מבחינת גובה הריביות שנשלם במסלולי המשכנתא הכלולים בתמהיל ההלוואה.

מאחר שמחירי הדירות במרכז גבוהים, רבים מתקשים לגייס הון עצמי הנדרש לקבלת אישור למשכנתא. לכן, זוגות צעירים רבים בוחרים לרכוש דירה בפריפריה מאחר שרק כך הם יכולים לעמוד במגבלות ההון העצמי. ראוי לציין כי יש שפע הזדמנויות נדל”ן בדרום ובצפון, בין היתר בבאר שבע. מחירי הדירות בבאר שבע נמוכים משמעותית ממחירי הדירות במרכז, וכך אנחנו יכולים לרכוש דירה ראשונה בעיר מרכזית ומתקדמת המציעה איכות חיים גבוהה ויתרונות רבים נוספים, בין היתר בתחום התעסוקה והלימודים.