בשעה טובה ומוצלחת החלטתם לרכוש את דירת החלומות הראשונה שלכם, וכעת עליכם לגשת לבנק על מנת לקחת משכנתא. כדי לקבל אישור למשכנתא עליכם לגייס ולהביא מהבית הון עצמי בשיעור של לפחות 25% משווי הדירה, אך אם אתם משפרי דיור עליכם לגייס הון עצמי בגובה של 30% והמשקיעים נדרשים להון עצמי בגובה 50%, בהתאם למגבלות עליהן החליט בנק ישראל.
מה זה הון עצמי למשכנתא? כמה הון עצמי צריך למשכנתא דירה ראשונה? מה האפשרויות אם אין לכם מספיק הון עצמי? כיצד חברת צרפתי שמעון יכולה לסייע לכם בהתמודדות עם גיוס הון עצמי לדירה ראשונה או שנייה? בואו נתחיל!
כמה הון עצמי צריך למשכנתא?
על פי ההנחיות והמגבלות של בנק ישראל אלו שיעורי ההון העצמי המינימליים לרוכשי דירה:
- הון עצמי לדירה ראשונה – לפחות 25% משווי הדירה.
- הון עצמי להחלפת דירה (משפרי דיור) – לפחות 30% משווי הדירה החדשה.
- הון עצמי לדירה נוספת (משקיעים) – לפחות 50% משווי הדירה.
זוגות צעירים רבים שואלים כמה הון עצמי צריך למשכנתא דירה ראשונה, לכן על פי בנק ישראל יש לגייס לפחות 25% מערך הדירה. בתוך כך, כאשר רוכשים דירה ראשונה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן (או תוכנית אחרת של משרד הבינוי והשיכון) יש לגייס הון עצמי בגובה 100,000 ₪, ואם רוכשים דירה ראשונה באחד מהיישובים המזכים בהטבה ומענקים, יש לגייס הון עצמי בגובה 60,000 ₪ בלבד.
התנאים של הבנקים למתן משכנתא על בסיס הון עצמי
הבנקים המסחריים מציבים מספר תנאים בדרך לאישור המשכנתא לרכישת דירה. הבנקים בודקים היטב עוד בטרם שלב החתימה על חוזה המשכנתא כמה הון עצמי יש ללווים, וחשוב לזכור כי ההון העצמי משמש לצורך התשלום הראשון למוכר הדירה (אדם פרטי, קבלן, יזם או חברת בנייה).
כמו כן, הבנקים מבצעים בדיקת יכולת החזר, מתוך ההכנסה המשותפת נטו של הלווים, בניכוי הלוואות, כלומר הכנסה פנויה. אחד מהתנאים של הבנקים למתן משכנתא על בסיס הון עצמי הוא יחס החזר שאינו עובר 35% – 40% מההכנסה הפנויה. חשוב לזכור כי במועד החתימה על חוזה המשכנתא, הבנק בודק כמה הון עצמי שולם למוכר עד לאותה הנקודה.
ההשפעה של הון עצמי של משכנתא על גובה הריבית
בנק ישראל קבע שלוש מדרגות לחישוב רמת הסיכון של המשכנתא, והכלל המנחה עבור הבנקים למשכנתאות הוא שככל שסכום ההון העצמי גבוה יותר כך רמת הסיכון של ההלוואה נמוכה יותר, לכן הבנק יכול להציע ריבית יותר אטרקטיבית. ההשפעה של ההון העצמי על גובה הריבית הינה:
- הון עצמי בשיעור 55% ומעלה משווי הדירה – ריביות נמוכות ואטרקטיביות יותר (סיכון נמוך).
- הון עצמי בשיעור 40% לפחות משווי הדירה – ריביות ברמה בינונית (סיכון בינוני).
- הון עצמי בשיעור 25% משווי הדירה – ריביות גבוהות יותר (סיכון גבוה).
אפשרויות לגיוס הון עצמי למשכנתא
מומלץ להיעזר במחשבון לצורך חישוב הון עצמי למשכנתא, אך אין לשכוח הוצאות נלוות כמו עלות פתיחת תיק, ביטוח משכנתא, עו”ד ועוד. האפשרויות המקובלות לגיוס הון עצמי למשכנתא הן:
- חסכונות – חשוב לבדוק אילו חסכונות נזילים קיימים והאם משתלם לשבור תוכנית חיסכון כזו או אחרת.
- הלוואה מקרן השתלמות – הלוואה נוחה בריבית אטרקטיבית כנגד כספי התגמולים בקרן ההשתלמות.
- עזרה ממשפחה וחברים – ניתן לגייס הון עצמי בעזרת המשפחה וחברים טובים, לרבות הלוואה כנגד הנכס של ההורים.
- הלוואה מהבנק – במקרים מסוימים כדאי לקחת הלוואה מהבנק להשלמת ההון העצמי, אך הבנק עשוי לגלות מהי מטרת ההלוואה ולא לאשר את המשכנתא.
- הלוואה חוץ בנקאית – הלוואות חוץ בנקאיות מאפשרות לגייס הון עצמי למשכנתא, אך הריבית עשויה להיות גבוהה ולהקשות על ההחזרים החודשיים.
- הלוואת בלון – הלוואת בלון כנגד תוכנית חיסכון בבנק או כנגד נכס קיים.
בנוסף לזאת, חלק מהחברות הקבלניות החלו בתקופה האחרונה לסייע לרוכשי הדירות להתמודד עם בעיית גיוס ההון העצמי באמצעות הלוואות בלון. מומלץ להתייעץ עם מנהלי המכירות של החברות הקבלניות בנושא הון עצמי למשכנתא מאחר שיש פתרונות שונים, גם כאשר רוכשים דירה שנייה או משפרים דיור.
איך לקנות דירה חכם? כדי לקבל טיפים נוספים לגיוס הון עצמי הנכם מוזמנים לפנות למומחים של חברת צרפתי שמעון.
