בשנים האחרונות ניתן להבחין במגמה חדשה בשוק הנדל”ן, המהווה חלק מהתפיסה הרווחת של ראשי הרשויות המקומיות בנושא התחדשות עירונית, וכיום רבים מראשי הרשויות מעודדים פרויקטים הכוללים עירוב שימושים. מה זה בדיוק עירוב שימושים בתחום הנדל”ן? איך זה קשור להתחדשות עירונית? מה היתרונות של פרויקטים לבנייה בעירוב שימושים? מה החסרונות של בנייה בעירוב שימושים? צוות המומחים של חברת צרפתי שמעון הכין מדריך בנושא זה לשנת 2024.
מה זה עירוב שימושים?
הגישה התכנונית המובילה כיום למרחב הציבורי והעירוני מבוססת על ניצול מיטבי ואופטימלי של תא שטח מסוים למגוון שימושים, ובהם מגורים, מסחר (חנויות וכד’), משרדים ועוד. זהו כלי תכנוני יעיל המהווה עירוב שימושים בר קיימא במרחב העירוני, גידול הכנסות הרשות המקומית מארנונה, ולמעשה גישה זו מהווה חלק מרכזי בתחום של התחדשות עירונית.
כדאי לדעת כי פרויקטים של בנייה בעירוב שימושים מקבלים ביטוי שונה בערים השונות בישראל ובחו”ל, וגישה תכנונית זו נפוצה יחסית בעולם, ובשנים האחרונות היא הפכה לכלי מפתח בתכנון המרחב העירוני והציבורי גם במדינת ישראל. בתוך כך, אחד מהפרויקטים המוכרים ביותר בישראל לבנייה בעירוב שימושים הוא דיזינגוף סנטר שמציע שילוב ייחודי בין מסחר בקניון בקומות התחתונות, משרדים ומגורים.
מה הם היתרונות של בנייה בעירוב שימושים?
- ניצול אופטימלי של תא שטח באמצעות עירוב שימושי קרקע.
- הרשות המקומית מגדילה את הכנסותיה מארנונה בגלל שטחי המסחר והמשרדים בפרויקט.
- תכנון בר קיימא.
- נוחות עבור הדיירים המתגוררים בפרויקט (ליהנות מכל העולמות בלי לצאת מהבניין או מהמתחם).
- הפחתת השימוש ברכב פרטי.
- הפחתת עומסי תנועה בכבישים.
- שילוב מושלם בין מגורים, מסחר, תעשייה, חינוך, תעסוקה ובילוי.
- פתרון מתקדם לצפיפות בערים ולמדינה עם שיעורי ילודה גבוהים.
מה הם החסרונות של בנייה בעירוב שימושים?
- תכנון מורכב יותר.
- יש דיירים שחוששים לגור בפרויקט בעירוב שימושים שיש בו גני ילדים, משרדים ומסחר.
- אין הפרדה מוחלטת בין מגורים לבין מסחר ומשרדים (תעסוקה).
עירוב שימושי קרקע: סוגי עירוב שימושים
יש סוגים שונים של עירוב שימושים, כגון:
עירוב שימושים ברמת המבנה – תכנון בניינים שיש בהם יחידות דיור למגורים, משרדים, חנויות ומקומות פנאי ובילוי כמו בתי קפה.
עירוב שימושים בפרויקטים שונים ברמת השכונה – תכנון פרויקטים של בנייה בעירוב שימושים בשכונה קיימת או חדשה, כך ניתן להוסיף מוסדות ציבור לרווחת הדיירים בשכונה, ליצור מקורות תעסוקה חדשים, לשדרג את איכות החיים של תושבי השכונה עם מסחר ומקומות פנאי, וניתן להחיות את אזור המגורים ולהביא לעלייה בשווי הדירות.
עירוב שימושים בפרויקטים לבניית מוסדות ציבור משולבים במגורים – בפרויקטים רבים ניתן למצוא עירוב שימושים בין מוסדות ציבור, בדרך כלל מוסדות חינוך או מוסדות של העירייה לבין יחידות מגורים, ויש גם פרויקטים שבהם משלבים בין מלון לדירות, עם או ללא שטחי מסחר ומקונות בילוי.
עירוב שימושים כמגמה עולמית וגם בישראל
הגישה התכנונית שרווחה בישראל במשך שנים רבות הייתה להפריד בין שכונות מגורים לבין אזורי מסחר ותעסוקה. יש לציין כי המגמה לעירוב שימושים שכיחה יחסית בעולם, ובישראל הגישה החלה להיות נפוצה רק בשנים האחרונות. זו מגמה עולמית שחודרת לאיטה גם בישראל ורבים מהמומחים טוענים כי פתרון זה מתאים מאוד למדינה בגלל הילודה הגבוהה, עומסי התנועה, המעבר לעבודה מהבית ועוד.
כדאי לדעת כי חברת צרפתי שמעון מתמחה בין היתר בתכנון וייזום פרויקטים של בנייה בעירוב שימושים, לדוגמה פרויקט פסגת זאב בירושלים, פרויקט ארנונה בירושלים, פרויקט האורגים בבת ים ועוד.
למידע נוסף בנושא התחדשות עירונית ועירוב שימושים – אנא צרו קשר עם חברת צרפתי שמעו
