אחת מההחלטות הפיננסיות המורכבות ביותר בחיי האדם היא ההחלטה לרכוש דירה חדשה מקבלן, כלומר דירה מהניילונים. מאחר שיש הבדלים משמעותיים בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה בשוק החופשי, כלומר דירה יד 2, יש לכך השפעה כבירה גם על נושא לוח התשלומים שיש לשלם לקבלן, לכן אחת מהשאלות הנפוצות במפגש שבין רוכש לקבלן היא מהו לוח התשלומים המקובל בתהליך רכישת הדירה החדשה מקבלן.
מה זה לוח תשלומים?
באופן כללי, לוח תשלומים מקובל רכישת דירה מקבלן הוא מסמך המצורף כנספח לחוזה המכר, והמסמך מחייב בדיוק כמו חוזה מכר דירה. חשוב לציין כי לוח התשלומים חשוב לשני הצדדים לעסקה, הן ללקוח שרוכש את הדירה החדשה מקבלן ומעוניין בפריסת תשלומים ארוכה ונוחה ללא סיכון לכספו והן לקבלן המעוניין לקבל תמורה עבור הדירה שהוא מתכנן לבנות או התחיל כבר לבנות.
הנוהל המקובל בלוח התשלומים לרכישת דירה מקבלן מבוסס על תשלום ראשון במעמד החתימה על חוזה המכר, תשלום שני בשלב יציקת הרצפה במפלס התחתון, תשלום שלישי בסיום שלב עבודות השלד, תשלום בגמר העבודות על מעטפת הבניין וכך הלאה (פירוט מלא בהמשך הכתבה), עד התשלום האחרון בשלב מסירת המפתח וקבלת טופס 4, כלומר קבלת אישור לאכלוס הדירה.
מה אומר החוק?
רוכשי דירה חדשה מקבלן זכאים בדרך כלל לשלם את מחיר הנכס בשיעורים הקבועים בחוק, וזאת על פי קצב התקדמות הבנייה. הקבלן אינו רשאי לגבות שיעורים גבוהים מאלו שנקבעו בחוק, ואם הוא גובה תשלומים גבוהים מאלה הקבועים בחוק הוא חשוף לכתב אישום פלילי וניתן להגיש נגדו תלונה במשטרת ישראל.
ראוי לציין כי חוק המכר דירות תשלומים נועד למנוע מצב שבו הרוכש משלם לקבלן את מלוא הסכום על הדירה החדשה אך הוא אינו מקבל את הדירה בפועל, וזאת בעקבות מקרה חפציבה בשנת 2007. סעיף 2 לחוק המכר מפרט את הדרכים המאפשרות לקונים להגן על כספם, ולפי סעיף זה הדרכים להעמדת ערבויות וביטחונות לכספו של הקונה לפי החוק הן:
- הקבלן ימסור ערבות בנקאית לקונה על מנת להבטיח את השבת כספו של הרוכש אם הבנייה לא תושלם.
- רכישת ביטוח ייעודי לפי חוק המכר, ומטרת הפוליסה היא להשיב לקונה את כספו אם הקבלן לא משלים את בניית הדירה שנרכשה ממנו.
- שעבור הדירה כנגד משכנתא לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות על מנת להבטיח את החזרת התשלומים אם הקבלן לא משלים את הבנייה.
- רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש, כך שבהיעדר שעבוד, עיקול וכו’ הגוברים על הערת האזהרה, הקונה יוכל לקבל את כספו אם הקבלן לא משלים את הבנייה.
- רישום זכויות במקרקעין על שם הקונה.
לוח תשלומים מקובל לפי תקנות חוק המכר (הבטחת השקעות)
כאמור, לוח תשלומים מקובל רכישת דירה מקבלן מעודכן בחור המכר ובא לידי ביטוי בדרך הבאה:
| שלב הבנייה | חלק הבניין | שיעור התשלום לקבלן ממחיר הדירה |
| גמר יציקת רצפה במפלס התחתון | כל הבניין | 31% |
| גמר עבודות שלד כולל עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד הבניין, בקומה שבה נמצאת הדירה | כל הבניין | 25% |
| גמר עבודות שלד בכל קומות הבניין | כל הבניין | 5% |
| גמר חיפוי חוץ | כל הבניין | 6% |
| גמר טיח וריצוף | דירה | 10% |
| גמר חיפוי פנימי, כולל הרכבת חלונות, מעקות, דלתות כניסה ודלתות אש | דירה | 13% |
| גמר מערכות משותפות כולל מעלית | כל הבניין | 5% |
| קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה | דירה | 5% |
| סך הכול | 100% | |
מה ההבדל בין לוח תשלומים ברכישת דירה מקבלן ללוח תשלומים ברכישת דירה לא מקבלן?
כאשר רוכשים דירה מקבלן בדרך כלל קונים נכס נדל”ן על הנייר, כלומר רוכשים התחייבות לדירה עתידית ויש בכך סיכונים רבים לקוני הדירות. החוק מעניק הגנה לרוכשי דירות חדשות מקבלן, וכאשר קונה משלם מעל 15% ממחיר הדירה הקבלן חייב להעמיד בטוחה עבור הקונה כמו ערבות בנקאית או הערת אזהרה. הבדל נוסף הוא שלוח התשלומים ברכישת דירה מקבלן הינו שקלי וצמוד למדד המחירים לצרכן או אל מדד תשומות הבנייה, וחשוב להתייעץ בנושא זה כדי לקבל החלטה פיננסית שקולה וחכמה.
חוק המכר מפרט את לוח התשלומים המקובל בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, אך במקרה של רכישת דירה יד 2 הרציונל העומד בבסיס פריסת התשלומים שונה ויש להגן על האינטרסים של שני הצדדים.
לכן, בעת רכישת דירה יד 2 מתכננים את לוח התשלומים בעזרת עו”ד מקרקעין, בהתאמה מיטבית ליכולת הכלכלית של הקונה לשלם את התשלומים לצורך מימוש העסקה ותוך התייחסות למכלול הסיכונים החלים על שני הצדדים לעסקת המקרקעין.
למידע נוסף בנושא לוח תשלומים מקובל ברכישת דירה מקבלן – אנא צרו קשר עם היועצים המנוסים של קבוצת צרפתי שמעון או היכנסו עכשיו לאתר באמצעות לחיצה על הקישור הבא: https://www.s-sarfati.co.il.
