חוק מיסוי ומקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי מי שרוכש זכות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה, לפי מדרגות המתעדכנות אחת לשנה. המס נקבע בגלל אילוצי תקציב של מדינת ישראל ואחת מהמטרות שלו היא להשפיע על המשקיעים לצנן את פעילותם בשוק הדירות להשקעה. המס אינו אחיד לכל רוכשי הדירות ויש פטור מתשלום המס עד לתקרה מסוימת.
רבים שואלים מתי משלמים מס רכישה ואיך קובעים את התשלום. במדריך זה המומחים של קבוצת צרפתי שמעון מסבירים מהו מס רכישה, מתי משלמים את המס, איך מחשבים אותו ומי זכאי להנחה בתשלום המס.
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס ייחודי מסוגו הקיים בישראל, הוא מחושב לפי שווי עסקת המקרקעין ושיעורי המס מתעדכנים אחת לשנה. החוק קובע שיעורי מס שונים לגבי עסקה לרכישת דירת מגורים ראשונה (דירה יחידה) ולעסקאות לרכישת דירות נוספות מעבר לדירה היחידה.
לכן, כאשר רוכשים דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר יש להתייחס לשיעור המס שמשפיע על כדאיות העסקה. באופן כללי, הקונה אחראי על תשלום מס רכישה, וזאת בשיעור קבוע משווי הנכס או בשיעור מדורג כפי שנהוג בעת רכישת דירת מגורים, והמס משולם לרשות המיסים.
מתי משלמים מס רכישה?
ראוי לציין כי מס רכישה מוגדר בסעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין, החוק קובע כי בעסקה למכירת זכות במקרקעין הרוכש נושא בנטל התשלום של מס הרכישה בשיעור מסוים משווי המכירה או בסכום קבוע, בהתאם לסוג המקרקעין והמכירה. לכן, מומלץ לפני ביצוע העסקה לבדוק בעזרת מחשבון מס רכישה מהו שיעור המס שיש לשלם, וכך ניתן להיערך נכון מבחינה כספית.
סעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין מחייב את הרוכש זכות במקרקעין למסור למנהל רשות המיסים הצהרה המפרטת את פרטי הזכות, פרטי העסקה, שיעור התמורה בעד הזכות במקרקעין, סכום המס ודרך חישובו וזכאות לפטור מתשלום המס, אם יש. את ההצהרה יש למסור בתוך 30 ימים מיום רכישת הזכות במקרקעין.
המועד שבו יש לשלם את המס הוא תוך 60 ימים מיום העסקה, כלומר מיום החתימה על הסכם מכר. אם בוחרים בתשלום על פי שומה עצמית, הרוכש נדרש לשלם את המס לאחר דיווח על העסקה, ולאחר חישוב של המנהל ואם מתברר כי השומה שיש לשלם בפועל גבוהה יותר, רוכש הזכות במקרקעין נדרש לשלם את ההפרש בתוך 30 ימים מיום קבלת ההודעה מהמנהל.
תקנות מס רכישה
בחוק ובתקנות מיסוי מקרקעין נקבעו חובת תשלום מס הרכישה לפי מדרגות המתעדכנות מידי שנה, בהתאם לסוג ושווי הנכס. כמו כן, התקנות קובעות את התנאים לקבלת פטור מלא או חלקי מתשלום המס.
סעיף 9 קובע כי בעת רכישת דירת מגורים עורכים את החישוב לפי מדרגות שווי ויש הבדל בין חישוב מס רכישה דירה יחידה לחישוב מס רכישה דירה שניה או רכישת דירות נוספות מעבר לדירה היחידה.
מס רכישה על דירה ראשונה
דירה ראשונה מוגדרת כדירה יחידה שהיא דירת המגורים היחידה של תושב ישראל או של מי שהפך להיות תושב המדינה או שהוא תושב חוזר בתוך שנתיים ממועד הרכישה של הנכס. דירת המגורים תיחשב כדירה יחידה גם כאשר יש לרוכש בנוסף על הנכס דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני שנת 1997, וכן במקרה של דירה שחלקו של הרוכש בנכס אינו עולה על שליש, ואם הדירה הנוספת התקבלה במסגרת ירושה – חלקו של הרוכש אינו עולה על חצי.
שיעור מס רכישה דירה ראשונה מחושב לפי מדרגות וככל ששווי הנכס גבוה יותר כך יש לשלם יותר מס. מדרגות המס שנקבעו בגין רכישת דירה ראשונה/יחידה, עד 31 בדצמבר 2026 הן:
-
מדרגה 1: על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ – פטור מתשלום מס רכישה.
-
מדרגה 2: על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ – 3.5%.
-
מדרגה 3: על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ש"ח – 5%.
-
מדרגה 4: על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ – 8%.
-
מדרגה 5: על חלק השווי מעל 20,183,565 ₪ – 10%.
מס רכישה על דירה שניה
שיעורי מס רכישה דירה שניה עד לתאריך 15 בינואר 2026 הם:
-
על חלק השווי עד 6,055,070 ₪ – 8%.
-
על חלק השווי מעל 6,055,070 ₪ – 10%.
מס רכישה על דירה שלישית
שיעורי מס רכישה דירה שלישית עד לתאריך 15 בינואר 2026 הם:
-
על חלק השווי עד 6,055,070 ₪ – 8%.
-
על חלק השווי מעל 6,055,070 ₪ – 10%.
מס רכישה דירה יחידה – "מהי דירה יחידה"?
התקנות קובעות כי דירה יחידה היא דירת מגורים המהווה את דירתו היחידה של תושב ישראל, כולל מי שבמהלך השנתיים ממועד רכישת הדירה הפך לתושב המדינה לראשונה או לתושב חוזר.
סוגי מס רכישה
כפי שציינו, יש סוגים שונים של מס רכישה לפי סוג הנכס, ועד כה הצגנו מידע לגבי תשלום המס בעת רכישת דירת מגורים:
מס רכישה על קרקע – מס רכישה על קרקע עומד על 6%, למעט מקרים חריגים.
מס רכישה על נכס מסחרי – התקנות קבועות מס רכישה בשיעור 6% משווי הנכס המסחרי (משרד, חנות, מבנה תעשייתי וכו').
מס רכישת בקבוצת רכישה – לפי תיקון 69 רכישת נכס במסגרת של קבוצת רכישה שקולה לרכישת דירה מוגמרת לכן חל מס על חברי הקבוצה בהתאם לתקנות.
הקלות במס רכישה
חשוב לבדוק האם מגיע לרוכש הנכס הקלות במס רכישה. התקנות קובעות הקלות בתשלום המס לאוכלוסיות הבאות:
-
נכים הרוכשים דירה יחידה עד לשווי של 2.5 מיליון (נכון ל-2023) עשויים להיות זכאים לפטור מלא, וברכישת דירה שאינה דירה יחידה הם זכאים לתשלום מס מופחת בשיעור 0.5% משווי הדירה.
-
עיוורים ולקויי ראייה עשויים להיות זכאים לתשלום מס מופחת בשיעור 0.5% בלבד.
-
הורים לילדים עם נכות עשויים להיות זכאים לפטור מלא או לתשלום מס מופחת בשיעור 0.5%.
-
ניצולי שואה זכאים לתשלום מס מופחת.
-
עולים חדשים עשויים להיות זכאים לתשלום מס מופחת.
פטור ממס רכישה – מי זכאי וכיצד ניתן לקבל?
יש מספר דרכים לקבל פטור מס רכישה ברכישת דירה, כמובן במסגרת החוק והתקנות שנקבעו על ידי רשות המיסים:
רכישת דירה ראשונה ויחידה עד בהתאם למדרגות המס
רכישת דירה ראשונה ויחידה עד לשווי של 1,978,745 ₪ (מדרגת מס ראשונה – פטור מהמס).
משפרי דיור
משפרי דיור הרוכשים דירה שנייה כדירה חלופית לדירתם הראשונה יכולים למכור את הנכס בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה השנייה, ואם שווי הדירה הוא עד 1,978,745 ש"ח הם יקבלו פטור מתשלום המס.
העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה
מכירת דירה ללא תמורה מיחיד לבן זוג המתגורר איתו בנכס פטורה ממס רכישה, וגם העברת דירה ללא תמורה בין קרובים, על פי הוראות החוק, יכולה לשמש כמקלט מס.
תשלום מס רכישה
מתי משלמים מס רכישה? באופן כללי, יש לשלם מס רכישה תוך 60 יום ממועד העסקה. אם המנהל קובע שומת מס גבוהה יותר הקונה נדרש לשלם את ההפרש בתוך 30 יום.
דחיית תשלום מס רכישה – תנאים ואפשרויות
מנהל ברשות המיסים רשאי לאשר דחיית תשלום מס רכישה (דחיית תשלום מלאה או חלקית) אם הוא רואה סיבה מספקת לכך, ועל תקופה זו יחולו הפרשי ריבית והתמדה.
האם ניתן לקבל החזר מס רכישה במקרה של ביטול עסקה?
ניתן לקבל החזר מס רכישה במקרה של ביטול עסקה, כל עוד מוכיחים לרשות המיסים כי העסקה אכן בוטלה ולא מדובר בביטול למראית עין על מנת להתחמק מתשלום המס.
הנכם מוזמנים להכיר את הפרויקטים המובילים והלוהטים ביותר של צרפתי שמעון. למידע נוסף בנושא הפרויקטים אנא צרו קשר עם נציגי השירות שלנו (במספר 5999*).
