בשנים האחרונות החלה תופעה ההולכת וגוברת עם השנים של תושבי חוץ המעוניינים להשקיע בנדל"ן בישראל, בעיקר בדירות מגורים באזור המרכז ובאזורי הביקוש החמים ביותר בארץ. תושבי חוץ שיש להם משפחה בישראל מעוניינים להשקיע בדירות בישראל או בנכסים מניבים אחרים למקרה שהם יחליטו בעתיד לעלות לישראל ולהשתקע בה, ובנוסף הם משקיעים בדירות מגורים כדי להשתמש בנכס במהלך חופשות וביקורים בישראל ומסיבות נוספות.
חשוב לציין כי רכישת דירת מגורים בישראל על ידי תושב חוץ היא פעולה אפשרית, גם מרחוק, אך יש להתייחס נכון למורכבויות העסקה. בתהליך רכישת דירת מגורים יחידה בישראל על ידי תושב חוץ יש לערוך הסכם מכר מוקפד, לרשום את הזכויות במקרקעין באופן מוצלח ולבצע בדיקות מקדמיות על הנכס עצמו, מבחינה משפטית, תכנונית ופיזית, ובנוסף יש להתחשב בשיקולי המיסוי, כלומר חשוב לבחון את כדאיות העסקה תוך התחשבות בנושא מס רכישה לתושב חוץ.
מהו מס רכישה לתושב חוץ?
סעיף 9 (ג1ג)(3) לחוק מיסוי מקרקעין, מטיל מס רכישה על יחיד תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה, על פי הגדרתה בחוק, החל מ-16/01/2025 ועד 15/01/2026, לפי מדרגות המס שנקבעו. תושב חוץ משלם מס רכישה גבוה יותר בהשוואה למס שחל על תושבי ישראל בגין רכישת דירת מגורים יחידה, לכן יש להתייחס לחבות מס רכישה תושב חוץ כדי להעריך את כדאיות עסקת המקרקעין, וכלל זה תקף גם לתושב ישראל לשעבר שניתק את התושבות שלו לצורכי מס הכנסה.
באופן כללי, מס רכישה מוטל על כל מי שרוכש זכות במקרקעין והמס משולם למדינה. המס מחושב לפי שווי העסקה ושיעוריו משתנים אחת לשנה, כאשר שווה העסקה כולל את כל הסכום שהקונה משלם למוכר, כולל מע"מ כאשר רוכשים דירת מגורים מקבלן. ישנם שיעורי מס רכישה שונים לרכישת דירת מגורים יחידה, דירות נוספות מעבר לדירה היחידה או רכישת זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים.
איך מחושב מס רכישה לתושב חוץ?
המדינה מנסה להילחם בעליית מחירי הדיור בישראל וכחלק מהמאמצים של הממשלה הוחלט לאשר רפורמה במיסוי מקרקעין, באמצעות תיקון 76 שנכנס לתוקף ב-2014. התיקון קובע כי שיעורי מס רכישה מופחתים יינתנו רק לתושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה, וסעיף 9 לחוק מפרט את מדרגות מס הרכישה החלות על תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה. שיעור מס רכישה תושב חוץ מחושב לפי שתי מדרגות מס, בדיוק כמו שיעורי המס החלים על משקיע ישראלי שרוכש דירה שנייה, שלישית וכו'.
בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין יחול מס רכישה לתושב חוץ לפי שתי מדרגות המס הבאות:
- על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪ – 8%.
- על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ – 10%.
חשוב לדעת כי תושב חוץ המעוניין לרכוש דירת מגורים במסגרת פרויקטים בירושלים, פרויקטים בבת ים או כל מקום אחר, כפוף לדרישות משפטיות כגון:
- מס רכישה – מס רכישה חל בעת קניית נכס בישראל, ושיעור המס משתנה בהתאם לשווי הדירה ולמעמד של הרוכש, כאשר תושב חוץ משלם מס גבוה יותר בהשוואה למס שחל על תושב ישראל.
- ליווי משפטי – חשוב לבחור עורך דין המתמחה בדיני ובמיסוי מקרקעין כדי להבטיח את כדאיות וכשירות העסקה.
- מגבלות מט"ח – תושב חוץ רשאי להכניס לישראל מטבע חוץ כדי לרכוש נכס, ללא הגבלה, כל עוד הכסף נועד לרכישת נדל"ן בישראל.
מה חשוב לדעת לפני רכישת דירה בישראל?
ברוב המקרים, דיני המס מבחינים בין תושב ישראל לבין תושב חוץ, וגם בדיני המיסוי החלים על מקרקעין מבחינים בין השניים והוחלט על שיעורי מס רכישה שונים לתושבי חוץ. כאמור, שיעורי מס רכישה החלים על תושבי חוץ הרוכשים דירה יחידה בישראל מחושבים לפי שווי הנכס, ויש שתי מדרגות מס בשיעורים של 8% ו-10%.
חשוב להתייחס נכון להגדרה של תושב חוץ בפקודת מס הכנסה, במיוחד אם מדובר בתושב חוץ המתכנן לשוב ארצה ואם מדובר בתושב חוץ המתכנן לעלות לישראל במהלך התקופה של עד שנתיים מיום רכישת דירת המגורים בישראל. פקודת מס הכנסה מגדירה תושב חוץ כמי שאינו תושב ישראל וכן יחיד שהתקיימו לגביו התנאים הבאים: שהיה מחוץ לישראל במשך 183 ימים לפחות, בשנת המס הנוכחיות ובזו שלאחריה, ומי שמרכז חייו לא היה בישראל בשנתי שנות המס לאחר שנות המס האמורות.
תושב חוץ יכול לרכוש דירת מגורים בישראל, גם מרחוק וללא צורך להגיע פיזית למדינה. יחד עם זאת, כאשר תושב חוץ מתכנן לרכוש דירת מגורים במסגרת פרויקטים בבאר שבע או בעיר אחרת עליו לבחור נכון עו"ד מקרקעין ולהעניק לו ייפוי כוח לפעול מטעמו ולבצע פעולות במקרקעין. כמו כן, חשוב לבצע סקר שוק מעמיק, לתרגם מסמכים מעברית לשפה זרה, לחתום בקונסוליה על טופס חתימות מקוצר המוגש למיסוי מקרקעין, לפתוח חשבון בנק בישראל ולערוך הסכם רכישה בעזרת עורך הדין המיומן, הכולל מנגנון לביצוע התשלומים ורישום המקרקעין.
כמו כן, תושב חוץ יכול לבדוק זכאות ללקיחת משכנתא, ובנוסף עליו לחשב מס רכישה לתושב חוץ כדי לבדוק את כדאיות העסקה ולבחון דרכים לגיטימיות להפחתה בנטל המס ולמימוש הקלות והטבות במס.
היתרונות של רכישת דירה לתושב חוץ
כפי שציינו בתחילת המדריך, בשנים האחרונות גוברת ההתעניינות לרכישת דירות מגורים על ידי תושבי חוץ. היתרונות המשמעותיים של רכישת דירה לתושב חוץ הינם:
הזדמנויות להשקעה חכמה ומשתלמת
שוק הנדל"ן בישראל מציע שפע של הזדמנויות משתלמות למשקיעים, כולל משקיעים שהם תושבי חוץ. מחירי הדיור בישראל אינם מפסיקים לעלות וניתן להשיג תשואה טובה גם בשוק השכירות, כלומר משקיע תושב חוץ יכול להשקיע בנדל"ן למגורים או בנכס מניב אחר וליהנות מתשואה גבוהה. אפשר להשלים את כל העסקה מרחוק, כולל לקיחת משכנתא.
רכישת נכס במיקום מרכזי לחופשות וביקורים בישראל
תושבי חוץ שיש להם משפחה בישראל מגיעים לא מעט לביקורים וחופשות במדינה, לכן רכישת נכס בישראל מאפשרת לתושבי חוץ להוזיל עלויות חופשה וביקורים בארץ.
היערכות לקראת שיבה או עלייה לישראל
ניתן להשקיע בדירת מגורים בישראל כחלק מההיערכות של התא המשפחתי לקראת עלייה לישראל או חזרה ארצה במעמד של תושב חוזר. אפשר לרכוש דירת מגורים מרווחת ומאובזרת היטב במסגרת פרויקטים בירושלים, מסיבות דתיות ואידאולוגיות, לצרכי השקעה או לצורך מגורים בעתיד בעיר הקודש.
פטור ממס שבח
תושב חוץ יכול לקבל פטור מלא ממס שבח, כל עוד אין בבעלותו דירה נוספת במדינת התושבות שלו.
עולים חדשים לישראל: הטבות במס רכישת ושיעורי המס
ככלל, יחיד שהוא תושב חוץ הרוכש דירה בישראל, יחויב לפי מדרגות מס רכישה גבוהות יותר בהשוואה למדרגות המס החלות על תושב ישראל. לכן, אם תושב חוץ מתכנן לעלות לישראל בעתיד הקרוב הוא יכול להיחשב לצורך העניין כתושב ישראל, כל עוד הוא רוכש את הדירה בישראל במהלך תקופה של עד שנתיים מיום העסקה.
ההגדרה שלו כתושב ישראל ולא כתושב חוץ מאפשרת לו להיות זכאי למדרגות המס המופחתות החלות על רכישת דירת מגורים יחידה. חשוב לציין כי הגדרת דירה יחידה מתייחסת לדירה היחידה שהוא רוכש בישראל ובמצב זה לא מתייחסים לדירות נוספות שיש לו מחוץ לישראל. למעשה, הרחבת המונח תושב ישראל בפקודת מס הכנסה מאפשרת לעולה חדש ולתושב חוזר לממש זכאות להטבת מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים מזכה.
איך לבחור את הנכס המתאים לתושב חוץ?
תושב חוץ המעוניין לרכוש דירת מגורים בישראל חייב להתייחס לגורמים הבאים:
נכס חדש או יד 2
מומלץ ללמוד ולהכיר את שוק הנדל"ן בישראל כדי להחליט האם לרכוש דירה חדשה מקבלן או להשקיע בדירה יד 2.
התקשרות עם סוכן נדל"ן
מומלץ להתקשר עם סוכן נדל"ן מקצועי ואמין כדי לאתר נכסים המתאימים לתושבי החוץ, לצפות בהם מרחוק וכדי לנהל מו"מ יעיל עם המוכרים.
בדיקת נאותות
בעזרת אנשי מקצוע כמו עורכי דין, מתווך, שמאי וחברת בדק בית, תושב חוץ יכול לבצע בדיקת נאותות בנכס, כולל בדק בית, מצב משפטי, מחיר, מיקום ועוד.
מהם הצעדים הקריטיים לבדיקת נכס לתושב חוץ?
- בחירה נכונה של עו"ד מקרקעין.
- בדיקת המצב המשפטי של הנכס, לרבות רישום בטאבו, שעבודים, הערות זהרה וכו'.
- בדיקת הנכס על ידי מתווך נדל"ן יעיל הפועל מטעמו של הקונה.
- בדק בית יסודי על ידי חברה או מהנדס.
משכנתא לתושב חוץ: איך לקבל מימון לרכישת דירה בישראל?
כדי לקבל משכנתא לתושב חוץ יש לפתוח חשבון בנק בישראל. ניתן להגיש בקשה מסודרת למשכנתא מהבנק, ויש לצרף לבקשה מסמכים שונים כמו הערכת שווי משמאי, נסח טאבו, ייפוי כוח נוטריוני, דוחות כספיים ועוד.
ביצוע עסקה מרחוק: כיצד להשלים רכישת דירה לתושב חוץ מבלי להגיע לישראל?
בעידן הדיגיטלי של היום ניתן לרכוש דירה לתושב חוץ מבלי להגיע לישראל, כלומר כל התהליך יהיה מרחוק. יש להעניק ייפוי כוח לעורך הדין שמייצג את תושב החוץ בעסקה, וניתן לחתום מרחוק על מסמכים דרושים באמצעות חתימה אלקטרונית.
לרכישת דירה חדשה מקבלן באחד מהפרויקטים המובילים של צרפתי שמעון – צרו אינו קשר עוד היום ונשמח לסייע לכם לבחור את הדירה החדשה שלכם בישראל.
