מה זה מס דירה שלישית? איך מחשבים מס רכישה על דירה שלישית? האם ניתן להשיג הנחה במס דירה שלישית? כיצד המס החדש צפוי להשפיע על משקיעי ורוכשי הנדל"ן בישראל? המומחים של קבוצת צרפתי שמעון הכינו כתבה בנושא.
עם כניסתה של שנת 2025 נכנסו לתוקף שינויים משמעותיים הנוגעים למיסוי מקרקעין בישראל, והשינויים האלו משפיעים על רוכשי הדירות, המשקיעים ובעלי הנכסים. מעבר לשינויים שחלו במיסוי מקרקעין כמו הארכת תוקף הוראת השעה המטילה מס רכישה על בעלי שתי דירות ומעלה בשיעור של 8% עד סוף 2026, כלומר הארכה בשנתיים של מס על דירה שלישית (מס ריבוי דירות משנת 2017), חשוב לזכור כי המע"מ עלה באחוז אחד, ובנוסף הוקפאו מדרגות מס הרכישה, לכן יש לכך השפעות משמעותיות אך השינויים עשויים ליצור גם הזדמנויות חדשות בשוק הנדל"ן.
מה זה מס דירה שלישית?
מס ריבוי דירות המוכר יותר בשם מס דירה שלישית הוטל לראשונה במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2017 ו-2018), כלומר במסגרת חוק ההסדרים. מס על דירה שלישית מוטל על מי שיש בבעלותו שלוש דירות מגורים או יותר, והחוק מציין כי המס יוטל על מי שסך חלקי בעלותו על דירות המגורים הוא 249% ומעלה.
כדאי לדעת כי מס רכישת על דירה שלישית הוטל ביוזמת שר האוצר דאז משה כחלון במטרה להגביר את הכנסות המדינה, והמס נועד בין השאר לצנן את שוק הדיור ולגרום לבעלי הדירות למכור את הנכסים שלהם על מנת לסייע במאמצי המדינה להוריד את מחירי הדיור.
איך מחושב מס רכישה על דירה שלישית?
כאמור, ועדת הכספים אישרה את הארכת הוראת השעה המטילה מס רכישה דירה שלישית בשיעור של 8%, לעומת שיעור המס הקודם שהיה בשיעור של 5%, עד סוף שנת 2026, וזאת לאחר שמשרד האוצר סבר כי המשקיעים מגבירים את הביקוש לכן יש עליות מחירים בשוק הנדל"ן.
מס דירה שלישית בשיעור 1%
במקור, שיעור מס דירה שלישית היה 1% מהסכום הקובע לדירה החייבת, ובשנת 2017 נקבעה תקרה מרבית בגובה 18,000 ₪.
שיעור המס המעודכן עד ינואר 2026
- על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪ – 8%.
- על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ – 10%.
המס מוטל על מי שמחזיק יותר משתיים וחצי דירות
מס על דירה שלישית, כלומר מס ריבוי דירות, חל על אדם יחיד או תא משפחתי, כולל תושבי חוץ, שיש בבעלותם לפחות 249% בעלות על דירות, כלומר בעלות על יותר משתיים וחצי דירות.
תכנון מס יכול להפחית את נטל המס
מס רכישה דירה ראשונה הוא פרוגרסיבי ומחושב לפי מדרגות, לעומת מס רכישה דירה שלישית המחושב בשיעור מדורג של 8% או 10%, תלוי בשווי הנכס. מס רכישה שחל על רכישת קרקע לבנייה הוא מס בשיעור אחיד של 6%, לכן במקרים מסוימים ניתן לבצע תכנון מס אופטימלי ולהפחית בנטל המס אם מתכננים לרכוש קרקע, בעיקר במרכז הארץ.
השפעת מס דירה שלישית על משקיעי הנדל"ן בישראל
חישוב מס דירה שלישית דומה לנוסחת החישוב של מס רכישה דירה שניה ומבוסס על קריטריונים הכוללים את שווי הנכסים הנוספים ומספרם, והנוסחה משלבת אחוז מסוים משווי הנכס, בהתאם לשווי הדירות ויש תקרות ותנאים נוספים להגבלת נטל המס.
באופן כללי, מס דירה שלישית נועד לצנן את פעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן ולתרום להורדת מחירי הדיור בישראל. בעקבות הארכת התוקף של מס רכישה דירה שלישית הצפי הוא כי יפחת הביקוש לרכישת דירות להשקעה והתמריץ של המשקיעים להחזיק בנכסים אלו יקטן. כמו כן, המס צפוי להוסיף לקופת המדינה כ-500 מיליון ₪ בשנה.
השפעת מס דירה שלישית על שוק המשקיעים והקונים: האם ההשקעה משתלמת?
מס על דירה שלישית מצנן את פעילות המשקיעים ומסייע בגידול היצע הדירות למכירה עבור רוכשי דירה ראשונה. המס צפוי להרחיק משקיעים רבים משוק הנדל"ן מאחר שגם הריבית עדיין גבוהה, לכן סביר להניח כי המשקיעים ימתינו עד ירידת המחירים ורק אז הם יחזרו לשוק. בתוך כך, אם המשקיעים רוכשים פחות דירות להשקעה, היצע הדירות להשכרה יקטן וצפוי זינוק במחירי שכר הדירה בישראל.
פטורים והקלות: האם אפשר להפחית את המס על דירה שלישית?
אדם ששווי כל הדירות שבבעלותו נמוך מ-1.15 מיליון ₪ יקבל פטור ממס רכישה דירה שלישית, ומי ששווי דירותיו נמוך מ-1.4 מיליון ישלם מס חלקי עבור ההפרש, והסכום יוכפל ב-5.6. יש אוכלוסיות מיוחדות הזכאיות להקלות בתשלום מס דירה שלישית כמו עיוורים, נכים, משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה.
קבוצת צרפתי שמעון מגשימה לך את כל החלומות ומזמינה אותך לחוויית מגורים חדשנית ואיכותית. למידע נוסף על פרויקטים חדשים ודירות חדשות למכירה באזורים נבחרים – צור איתנו קשר עוד היום!
