ערבויות חוק מכר – המדריך השלם לרוכשי דירות

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, מעגן את אחריות הקבלן על דירות חדשות שהוא בונה ומוכר לצרכנים. החוק נועד להגן על רוכשי דירה חדשה מקבלן ולמנוע מהם סיכונים כמו בנייה רשלנית, בנייה בניגוד לתוכנית האדריכלית או בנייה הכוללת חריגות מתקנות הבנייה והבטיחות. החוק מגדיר וקובע את אחריות הקבלן על דירות חדשות שהוא בונה ומוכר, והחוק מחייב אותו לקחת אחריות על תיקון ליקויים שהתגלו בנכס בתקופה שלאחר מסירת הדירה לקונה. 

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, קובע כי הקבלן מחויב להעניק ערבות לרוכשי הדירות החדשות ממנו, כאשר המטרה העיקרית של ערבות חוק מכר הינה להבטיח שהקבלן יעמוד בהתחייבויות שלו ויבצע תיקונים של ליקויים שהתגלו בדירה במהלך תקופת הבדק ובתקופת האחריות. 

מהי ערבות חוק המכר ומדוע היא חשובה? כיצד ערבויות חוק מכר מגנות בפועל על רוכשי הדירות החדשות מקבלן? מה התנאים לקבלת ערבות חוק מכר? האם הקבלן מחויב לספק ערבויות גם לרוכשי דירות במסגרת פרויקט התחדשות עירוני? בואו נתחיל!

מהי ערבות חוק מכר?

אחד מהמושגים החשובים והמוכרים בענף הנדל"ן למגורים הוא ערבות חוק מכר, כלומר ערבות בנקאית אוטונומית הניתנת למי שרוכש דירה חדשה מקבלן, וזאת בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). 

למעשה, ערבויות חוק המכר ניתנות מטעם היזם או הקבלן על מנת להבטיח את כספם של רוכשי הדירות, וכל יזם או קבלן מחויבים למסור ערבות זו לרוכש הדירה, ורק לאחר מתן הערבות היזם או הקבלן יכולים לקבל 7% או יותר מהתמורה על הנכס. לכן, ערבות חוק המכר מבטיחה את כספי הרוכש אם הקבלו אינו עומד בהתחייבויותיו והוא אינו יכול להשלים את בניית הדירה או למסור את הנכס לרוכש.

מדוע ערבות חוק מכר חשובה?

כדאי לדעת כי חשיבות ערבות חוק המכר התעוררה בשנת 2007 כאשר פרשת חפציבה דיור ואחזקה התפרסמה בעיתונות. חברת חפציבה לא סיפקה בטוחה כמו ערבות מכר לרוכשי הדירות ולאחר קריסתה רוב הרוכשים נותרו ללא דירה וללא כל בטוחה שתשיב להם את כספם. 

לכן, ערבות חוק מכר מהווה סעד עיקרי הניתן לרוכשי הדירות כבר בתחילת העסקה, ובהמשך הערבות יכולה להתחלף בבטוחות אחרות כמו רישום הערת אזהרה. 

איך ערבויות חוק מכר מגנות על רוכשי דירות?

מטרתה של ערבות חוק המכר היא להגן על רוכשי דירות חדשות מקבלן, במקרה שהוא אינו עומד בהתחייבויותיו כלפי הרוכשים. ערבויות חוק מכר מגנות על הרוכשים בדרכים הבאות:

הגנה מקריסה כלכלית של הקבלן או היזם

אם הקבלן נקלע לקשיים כלכליים או לפשיטת רגל, פרויקט הבנייה עלול להיפסק, והערבות הניתנת לרוכש מבטיחה את כספו בחזרה. יש מקרים שבהם הבנק נכנס לנעלי היזם והוא דואג להשלים את הבנייה.

הגנה מאי מסירת הנכס

כאשר הקבלן לא מצליח לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו או שהוא אינו מסיים את הבנייה מסיבה כזו או אחרת, ערבות חוק המכר מאפשרת לרוכשי הדירות לקבל פיצוי כספי אם הדירה לא נמסרה במועד.

הגנה שההשקעה הכספית לא תרד לטמיון

רכישת דירה היא לרוב ההשקעה הכספית הגדולה והמשמעותית ביותר בחיי הישראלים, והערבות מספקת לרוכשי הדירות מקבלן ביטחון פיננסי וכך ההשקעה שלהם בנכס אינה יורדת לטמיון.

פיקוח ובקרה

בדרך כלל הבנק המלווה מנפיק את ערבות חוק המכר, לכן הבנק מעורב בפיקוח הדוק יותר על התקדמות הפרויקט והוא מבצע בדיקת נאותות לפני הנפקת הערבות כדי להבטיח את היציבות הפיננסית של פרויקט הבנייה.

מהם התנאים והדרישות לקבלת ערבות חוק מכר?

יש מספר תנאים לקבלת ערבות, למשל:

עמידה בחוק המכר

הקבלן מחויב לפעול בהתאם לתנאים שנקבעו בחוק המכר והחוק מחייב אותו להבטיח את כספי הרוכשים כל עוד הם משלמים מעל 7% ממחיר הדירה החדשה.

הסכם בין הקבלן לבנק או לחברה ביטוח

כדי לקבל ערבות זו הקבלן חייב להתקשר עם בנק מסחרי או חברת ביטוח המורשים להנפיק ערבויות חוק מכר. הבנק או חברת הביטוח יבצעו בדיקת נאותות לקבלן ולפרויקט לפני הנפקת הערבות.

פרויקט בנייה מאושר

אחד מהתנאים שנקבעו לקבלת הערבות הוא אישור הפרויקט על ידי הרשויות הרלוונטיות, והקבלן מחויב לקבל את כל ההיתרים הנדרשים לתכנון וביצוע הפרויקט.

יציבות פיננסית של הקבלן

כדי לקבל ערבות מהבנק המלווה או מחברת ביטוח, הקבלן חייב להוכיח איתנות פיננסית.

ערבות חוק מכר בפרויקטים של התחדשות עירונית

קבלת ערבות חוק מכר מהקבלן בפרויקטים של התחדשות עירונית היא קריטית עבור בעלי הדירות מאחר שהדיירים מעבירים את הזכויות שלהם ליזם בתמורה לדירה חדשה, לכן הם חשופים לסיכונים רבים. יש מספר ערבויות שניתן לדרוש מהקבלן, למשל ערבות חוק מכר אם מקבלים דירה חדשה, ערבות מיסוי, ערבות אוטונומית לשכר דירה ועוד.

סיכום – איך להבטיח את הכסף שלכם ברכישת דירה חדשה?

לסיכום, לפני חתימה על הסכם מכר יש לוודא כי הקבלן מספק ערבויות על פי חוק המכר, בהתאם לאחוז התשלום ממחיר הנכס. ערבויות חוק המכר מספקות הגנה חשובה על רוכשי דירות, בעיקר בשלבים הראשונים של הפרויקט.

צרפתי שמעון מגשימה לכם חלומות ומסייעת לכם לבנות חיים חדשים – למידע נוסף בנושא ערבות חוק מכר ולרכישת דירה באחד מהפרויקטים המובילים שלנו, אנא צרו איתנו קשר עוד היום!