יזם פינוי בינוי: כל מה שחשוב לדעת כדי לבחור נכון

יזם פינוי בינוי

בשנים האחרונות חלה תאוצה בתחום ההתחדשות העירונית ברחבי מדינת ישראל, ופרויקטים רבים מאושרים על ידי ועדות התכנון והבנייה ויוצאים לפועל על מנת לשפר את מרקמי המגורים הוותיקים, לבנות מבנים חדשים בסטנדרטים מודרניים לאחר הרס ופינוי המבנים הישנים, לשפר ולחזק בנייני מגורים ולשדרג תשתיות ושטחים ציבוריים, בעיקר בשכונות המגורים הוותיקות שבמרכזי הערים.

יש סוגים שונים של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, לדוגמה פינוי בינוי ותמ"א 38. כל פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית יכול להתממש לאחר גיוס רוב מצד בעלי הדירות הקיימות בבנייני המגורים הישנים, כלומר הסכמה של בעלי הזכויות במקרקעין. כדי להבטיח את הצלחת הפרויקט והמשכיותו ועל מנת להשיג תמורה טובה יותר בפרויקט – יש לבחור נכון יזם פינוי בינוי. בחירה נכונה של יזם התחדשות עירונית משפיעה על סיכויי התוכנית להתקדם בצורה מהירה ויעילה, ובעלי הזכויות יכולים להגשים חלום, למקסם את התמורה מהיזם וליהנות מדירות חדשות ואיכותיות המתוכננות ונבנות לפי סטנדרטים גבוהים ומודרניים.

יזם פינוי בינוי – מה זה אומר?

בתחום ההתחדשות העירונית קיימים שלושה מסלולים עיקריים: מסלול רשויות מקומיות, מסלול יזמים (מיסוי) ומסלול תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. תוכנית פינוי בינוי נפוצה מאוד בקרב הדיירים והיזמים ובמסלול זה הורסים את המבנה הקיים ומקימים במקומו מבנה חדש לפי סטנדרטים גבוהים ומודרניים.

כדי לקדם ולהוציא לפועל תכנית התחדשות עירונית במסלול פינוי בינוי נדרש שיתוף פעולה והגעה להסכמות בין שלושה גורמים מרכזיים:

הרשות המקומית שתפקידה לקדם את הפרויקט בשטחה ולספק מעטפת שירותים לתושבים הקיימים והחדשים.
יזם וקבלן התחדשות עירונית שמוציא לפועל את הפרויקט ואחראי על הכנת התוכנית, בדיקת היתכנות כלכלית פרויקט, הגשת בקשות לקבלת היתרי בנייה, ניהול הפרויקט לאורך כל השלבים הנדרשים, ארגון הדיירים וקבלת רוב נדרש לאחר מתן הסברים מפורטים, והיזם או קבלן מטעמו אחראים גם על הבנייה בפועל.
בעלי הדירות והנכסים בפרויקט ההתחדשות העירונית המעוניינים להשביח את הנכס שלהם וליהנות ממגורים במבנה חדש, עמיד ומודרני.

התפקיד של יזם פינוי בינוי הינו קריטי להצלחת הפרויקט בתחום ההתחדשות העירונית, מאחר שיש ליזם תפקיד חשוב ומהותי על סיכויי הצלחת הפרויקט, פתרון בעיות שצצות במהלך קידום וביצוע התוכנית, וכמובן שהיזם הוא הגורם שמשפיע על התמורה שאותה יקבלו בעלי הדירות והנכסים בפרויקט.

חשוב לציין כי יזם בניה בתחום ההתחדשות העירונית הוא הגורם המקצועי שתפקידו להוביל את פרויקט הפינוי בינוי מתחילתו ועד סופו, לכן יש לו השפעה כבירה ומכרעת על הצלחת התוכנית. בחירה לא נכונה של יזם עלולה לגרום לעיכובים חמורים, לאי ודאות בהצלחת הפרויקט, לקשיים כלכליים ולא פעם בחירה לא נכונה של היזם תוביל לקריסת הפרויקט ולמפח נפש עצום עבור בעלי הדירות, ואף להפסד כספי משמעותי עבורם.

מה תפקידו של יזם פינוי בינוי בתהליך?

כאמור, בפרויקט התחדשות עירונית במסלול פינוי בינוי הורסים את המתחם הקיים ומקימים במקומו מתחם חדש או מבנה חדש, למגורים בלבד או עירוב שימושים. תפקידו של יזם פינוי בינוי כולל את המרכיבים הבאים:

ניהול משא ומתן עם הדיירים (בעלי זכויות בדירות ובנכסים במתחם המיועד פינוי בינוי), טרם החתימה על הסכם ולאחר הצגת תמורה ראויה לדיירים הקיימים, במטרה להשיג את הרוב הנדרש להנעת התהליך.
תכנון מחדש של המתחם, כולל שרטוטים.
הגשת תוכנית לוועדת התכנון והבנייה ברשות המקומית שבשטחה נמצא המתחם המיועד לפינוי בינוי.
השגת האישורים הנדרשים מהרשויות הרלוונטיות.
בסמוך לפינוי מהדירות הקיימות היזם נדרש למסור לדיירים ערבות בהתאם לנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, בשווי של הדירה החדשה, ובנוסף עליו לספק לדיירים ערבות בנקאית אוטונומית לצורך תשלום דמי השכירות עד קבלת המפתח לדירה החדשה.
היזם אחראי על ביצוע עבודות הבנייה במתחם, לכל אורך שלבי ההריסה, הפינוי והבנייה, עד מסירת הדירות החדשות לדיירים. ישנם יזמים שהם קבלני בנייה רשומים בפנקס ויש יזמים שעורכים מכרז בין מספר קבלני ביצוע והם מנטרים את שלבי התקדמות הבנייה במתחם עצמו.

מדוע חברות גדולות מובילות את תחום הפינוי בינוי כיום?

תחום ההתחדשות העירונית מהווה חלק משמעותי ומרכזי בענף הנדל"ן בישראל, ובשנים האחרונות חל גידול ניכר במספר הפרויקטים המאושרים ויוצאים לפועל. תחום ההתחדשות העירונית מושך לתוכו יזמים רבים בגלל הפוטנציאל הגבוה לרווחים משמעותיים, וכיום יש מאות יזמים בתחום זה. יחד עם זאת, ניתן להבחין כי בשנים האחרונות חלה התמקצעות בתחום ההתחדשות העירונית וכיום החברות הגדולות מובילות את התחום.

חשוב להדגיש כי יזם התחדשות עירונית מתמודד עם אתגרים רבים על מנת להשיג אישורים ולהוציא לפועל את התוכנית, ובנוסף עליו להתמודד עם הביורוקרטיה המורכבת בישראל ולהיות בעל איתנות פיננסית וניסיון בתחום.

בגלל מורכבות הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, בדגש על פרויקטים בתחום הפינוי בינוי, בעיקר חברות גדולות וותיקות בענף הנדל"ן מסוגלות ליזום, לקדם, לממש ולבצע פרויקטים מסוג פינוי בינוי. כדי לקדם ולבצע פרויקט במסלולי פינוי בינוי היזם חייב איתנות פיננסית על מנת לקבל ליווי בנקאי לפרויקט המתוכנן.

איך לבחור יזם פינוי בינוי שמתאים לפרויקט שלכם?

כדי לבחור נכון יזם המתאים לפרויקט הפינוי והבינוי שלכם, עליכם לארגן אספת דיירים ולבחור נציגות שתהיה אחראית על קידום התוכנית וליווי התהליך מטעמכם. כדאי להגדיר ולהעניק סמכויות לנציגות הדיירים שבחרתם באספה, בטרם חתימה על מסמך כזה או אחר טרום ההתקשרות עם היזם. כמו כן, עליכם לבחור עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין בעל ניסיון מוכח בעסקות פינוי בינוי, ותפקידו לייצג אתכם ולהעניק לכם ייעוץ משפטי לכל אורך התהליך.

בחירה נכונה של יזם התחדשות עירונית מורכבת מהשלבים הבאים:

איסוף מידע על היזם

בשלב הראשון יש לאסוף מידע אודות היזם, וכיום בעידן האינטרנט פעולה זו קלה יחסית. בשלב איסוף המידע אודות היזם יש להתייחס לפרופיל היזם או החברה, יכולות מקצועיות, איתנות פיננסית, ניסיון מקצועי בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, אמינות ושקיפות של היזם. כדאי לשוחח עם דיירים המתגוררים בפרויקטים שהיזם הוביל וביצע בעבר הלא רחוק. כמו כן, חשוב לקרוא ברשת האינטרנט המלצות, חוות דעת וביקורות על היזם.

יציבות כלכלית

בשלב זה עליכם לבדוק לעומק את היציבות הכלכלית והאיתנות הפיננסית של היזם. עליכם לזכור כי פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית נמשכים שנים רבות ונדרשת השקעה כספית גבוהה לאורך כל התקופה. לכן, עליכם לבחור יזם עם גב פיננסי יציב ויכולת לעמוד בהתחייבויות הכספיות הנלוות למימוש ולביצוע הפרויקט. את הבדיקה כדאי להשאיר לעורך הדין שנבחר על ידי נציגות הדיירים.

בדיקת ניסיון של היזם

בשלב זה עליכם לבדוק מהו הניסיון המקצועי של היזם בתכנון, ניהול וביצוע פרויקטים במסלול פינוי בינוי. בתוך כך, עליכם לבדוק את היקף הפרויקטים שהיזם ביצע לאחרונה, לבדוק כמה זמן נדרש לו להשלמת פרויקט כמו שלכם וחשוב לשוחח עם דיירים בפרויקטים שהוא ביצע.

בדיקת נאותות

אין לוותר על בדיקת הרקע המשפטי של חברה יזמית וחשוב לבדוק האם החברה שלו רשומה ומאוגדת כחוק, מי הם בעלי המניות בחברה ומה היכולת שלו לקבל ליווי בנקאי.

איכות השירות ובדיקת התמורה

מומלץ לשוחח עם דיירים המתגוררים בפרויקטים שהיזם ביצע כדי להבין מהי איכות השירות שלו, האם הוא קשוב לצורכי הדיירים בפרויקט, וכמובן שיש להשוות את התמורה שהוא מציע להצעות של יזמים אחרים.

מה הסיכונים בעבודה עם יזמים ללא גב כלכלי יציב?

היזם נדרש לעמוד בהתחייבויות כספיות משמעותיות כדי לתכנן ולהוציא לפועל את התוכנית, ועליו להיות מסוגל לעמוד בעלויות התכנון, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, ביטחונות לדיירים המשתתפים בפרויקט פינוי בינוי בכפוף לחוק המכר, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי שכירות ועוד.

אם אין ליזם גב כלכלי ייצב ואיתן הוא לא יקבל ליווי בנקאי למימון הפרויקט והתהליך עשוי להימשך זמן רב, עם עיכובים מיותרים ממושכים, ובמקרים מסוימים הפרויקט ייכשל בהיעדר איתנות פיננסית של היזם.

היתרונות בעבודה עם יזם פינוי בינוי מנוסה ואמין

ניסיון בפרויקטים קודמים.
גב כלכלי ואיתנות פיננסית.
תמורה טובה יותר לדיירים.
אמינות ושקיפות מלאה.
שקט נפשי.
קשרים טובים עם גורמי התכנון והרשויות הרלוונטיות.
עבודה עם יזם וקבלן התחדשות עירונית בעל ניסיון בתחום משפרת משמעותית את הסיכוי למימוש התוכנית ולהצלחת הפרויקט.
עמידה בלוחות זמנים.

חברות יזמיות מול חברות מבצעות: מה ההבדל ואיך זה משפיע על הפרויקט?

בתחום ההתחדשות העירונית ישנם שחקנים רבים, ביניהם חברות יזמיות וחברות מבצעות (קבלני בנייה). בדרך כלל כדאי לבחור יזם וקבלו התחדשות עירונית כדי לעבוד מול גורם אחד, וכדאי לדעת כי חברה יזמית עוסקת בתכנון הפרויקט וניהול המו"מ מול הדיירים, ובנוסף היא אחראית על קבלת אישורים, היתרי הבנייה והיבטי מיסוי, בעוד חברה מבצעת עוסקת בבנייה בפועל ובהשלמת הפרויקט לשביעות רצונם של הדיירים.

שאלות שחשוב לשאול יזם פינוי בינוי לפני התחלת הפרויקט