מדינת ישראל מתמודדת עם מחסור עצום בקרקעות לבנייה וצפיפות אורבנית ההולכת וגוברת עם השנים, בעיקר בערים הגדולות והמרכזיות. במרכזי הערים הוותיקות יש בנייני מגורים ישנים ומוזנחים, לכן המדינה החליטה לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית. כדי להסדיר את הנושא, הכנסת אישרה את חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006, ומטרת החוק היא לאפשר ולעודד פרויקטים להריסת בנייני מגורים ישנים ובניית מבנים חדשים, איכותיים ומודרניים במקומם, כאשר הפרויקט כולל בין היתר שיפור תשתיות עירונית על מנת להבטיח איכות חיים גבוהה יותר לתושבים.
ראוי לציין כי חוק פינוי בינוי מהווה חלק מרכזי וחיוני בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, והחוק עבר לא מעט שינויים מאז החקיקה הראשונית. לאחרונה אושרו תקנות פינוי בינוי חדשות שנועדו להגביר את השקיפות בעסקאות ההתחדשות העירונית ולהגן על הדיירים המשתתפים בפרויקט. בכתבה זו נציג בפניכם מה חדש בתקנות המחייבות וכיצד השינויים עתידים להשפיע על הדיירים והיזמים.
לפני הכול: מידע כללי לגבי חוק פינוי בינוי
היוזמות להתחדשות עירונית בישראל החלו כבר בשנות ה-60, ולאחר הקמת המשרד לבינוי ושיכון, הממשלה אישרה את חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום, התשכ”ה-1965, על מנת לטפל במצוקת הדיור בעיקר בשכונות עוני בערים הגדולות.
בשנת 2006 הכנסת אישרה את חוק פינוי ובינוי (פיצויים) כדי למנוע מדיירים בודדים לטרפד פרויקטים של התחדשות עירונית. ב-2016 המדינה הקימה את הרשות הלאומית להתחדשות עירונית במטרה להגדיל את היקף הפרויקטים ברחבי הארץ, ובין השנים 2021 – 2024 חלו לא מעט שינויים ותמורות בחוק, וממש לאחרונה אושרו תקנות חדשות המספקות הגנה טובה יותר על הדיירים המשתתפים במיזם.
ראוי לציין כי חוק פינוי בינוי נועד להסדיר מיזמים להריסת בניינים ישנים ובניית מבנים חדשים ומודרניים במקומם, תוף שיפור התשתיות העירוניות. החוק מספק את המסגרת המשפטית להסדרת מיזמי התחדשות עירונית, ובנוסף החוק מאזן בין צרכי היזמים והרשויות המקומיות לבין צרכי הדיירים.
תקנות פינוי בינוי חדשות: מה השתנה?
בתחילת שנת 2024 פורסמו תקנות פינוי בינוי חדשות ועדכניות. עיקרי ההסדרים והשינויים שנקבעו בתקנות החדשות הינם:
- אימות חתימות ע”י עורך דין – דרישה לאימות החתימה של בעל הדירה על העסקה, לאחר שעורך דין וידא כי בעל הנכס מבין את משמעות ומהות העסקה והוא שוכנע כי בעל הדירה חותם על החוזה מרצונו.
- פרטים מזהים של היזם – תקנות פינוי בינוי מחייבות את היזם לחשוף פרטים מלאים שלו, כולל בעלי השליטה בחברה, על מנת לאפשר לבעל הדירה לדעת מי היזם שעומד מולו בעת החתימה על העסקה, לרבות חובה של היזם לגלות ניגוד עניינים שלו או של מי שפועל מטעמו במיזם.
- ציון סוג העסקה – חלה חובה לציין את סוג העסקה כבר בשלב החתימה על החוזה (פינוי בינוי, עיבוי וחיזוק, התחדשות בניינית הכוללת הריסה ובנייה מחדש.
- מועדים מוגדרים – התקנות החדשות מחייבות להגדיר מועדים מרביים לאישור תב”ע, היתר בנייה ומסירת הדירה החדשה.
- תמורה – יש לציין מה התמורה שיקבל כל בעל נכס בפרויקט.
- ערבות מצד היזם – היזם חייב למסור לבעלי הדירות התחייבות לערבות לבניית הדירות, וגובה הערבות חייב להיות בשווי דירת התמורה. היזם נדרש לספק ערבות גם בעסקאות מסוג עיבוי וחיזוק.
- ערבות בלתי מותנית – היזם חייב למסור לבעלי הדירות ערבות בלתי מותנית הניתנת לפירעון, במטרה להבטיח דמי שכירות לתקופת הפינוי.
הרחבה של הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית
הרשות להתחדשות עירונית הרחיבה את הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית והיא העמידה תקציב בסך 120 מיליון ₪ לטובת הנושא. הסכמי המסגרת נחתמים בין הרשות להתחדשות עירונית לבין הרשויות המקומיות השונות שיש להן קושי להוציא היתרי בנייה בגלל בעיות תקציב לפיתוח תשתיות. למעשה, הרחבת הסכמי המסגרת יוצרת מנגנון המוביל לתחרות בין הרשויות המקומיות שחתמו על ההסכם וכך הן פועלות במרץ להוציא במהירות היתרים למיזמי ההתחדשות העירונית, בדגש על פרויקטים מסוג פינוי ובינוי, מאחר שככל שהרשות המקומית מוציאה יותר היתרים היא זוכה לתקציב גדול יותר לפיתוח תשתיות תומכות בפרויקטים להתחדשות עירונית בתחומה.
תקנות חדשות מגדירות שקיפות בעסקאות פינוי בינוי מול היזמים
כאמור, התקנות החדשות מגדירות ומגבירות את השקיפות בעסקאות פינוי ובינוי, ולאחר פרסום התקנות החדשות הדיירים זוכים למעטפת הגנה רחבה וטובה יותר. בנוסף לזאת, התקנות החדשות מעניקות לרשות להתחדשות עירונית את הסמכות לבטל עסקה שאינה עומדת בתקנות, וזאת לאור ריבוי השחקנים הלא מקצועיים בתחום שעומדים מול בעלי דירות שמרביתם משתייכים לאוכלוסייה חלשה ללא ידע בעריכת חוזים ובדיני מקרקעין.
למידע נוסף על פרויקטים חדשים לפינוי בינוי בערים המובילות בישראל ולבחירת יזם לפרויקט התחדשות עירונית – אנא צרו קשר עם קבוצת צרפתי שמעון בטלפון או באמצעות האתר www.s-sarfati.co.il.
