מה זה עסקת קומבינציה? אילו סוגים של עסקאות קומבינציה קיימים? כיצד לחתום נכון על חוזה עסקת קומבינציה? מהם היבטי המיסוי של עסקת קומבינציה? מה היתרונות והחסרונות של עסקה זו? ובכן, באופן כללי עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין הנערכת בין בעל הקרקע שיש עליה זכויות בנייה לבין קבלן או יזם בנייה המעוניין לרכוש חלק (או מלוא) מזכויות המקרקעין ולבנות על הקרקע, על חשבונו. בסיום הליכי הבנייה הוא מעביר לבעל הקרקע בעלות על דירות מגורים בבניין, בהתאם להסכם שנערך ביניהם.
מה זה עסקת קומבינציה?
כאמור, עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין נפוצה יחסית בשוק הנדל”ן בישראל, וזו עסקה בין בעל הקרקע שיש עליה זכויות בנייה לבין יזם או קבלן בנייה. היזם או הקבלן מעוניין לבנות על הקרקע, הוא רוכש חלק מזכויות המקרקעין ובתמורה הוא מתחייב בפני בעל הקרקע לבנות על חשבונו, ובסיום עבודות הבנייה הוא מתחייב להעביר בעלות על דירת אחת או מספר דירות בהתאם להסכם שנערך ביניהם, ויש גם אפשרות להסכים על חלוקת אחוזים.
ראוי לציין כי עסקת קומבינציה מאפשרת לבעלי מקרקעין עם זכויות הבנייה שממתינים לשינוי הייעוד של הקרקע שבבעלותם לממש את הזכויות ולהרוויח הרבה מאוד כסף.
סוגים של עסקאות קומבינציה
יש שני סוגים עיקריים של עסקאות קומבינציה:
עסקת קומבינציה אחוזים – המודל הקלאסי של עסקאות הקומבינציה, בעסקה זו בעל הקרקע והיזם מחליטים על האחוזים שיוענקו לבעל המקרקעין מתוך כלל יחידות הדיור שייבנו על הקרקע, וככל ששווי הקרקע גבוה יותר כך אחוז הקומבינציה יהיה גדול יותר.
עסקת קומבינציה נטו – בעסקה זו בעל המקרקעין והיזם מחליטים מראש על מחיר נטו שיינתן לבעל הקרקע, לכן היזם מתחייב לשלם את המיסים הנלווים לעסקה, ובעל הקרקע יקבל תמורה קטנה יותר בהשוואה לתמורה שהוא יכול לקבל בעסקת קומבינציה באחוזים.
היתרונות והחסרונות של עסקת קומבינציה
יתרונות:
- תמורה כספית גדול לבעל הקרקע בהשוואה לתמורה שהוא יכול להשיג ממכירת הקרקע.
- השבחת הקרקע ונכס מניב תשואה.
- מס שבח מופחת.
- מס רכישה חל רק על הקבלן, ובעל הקרקע מקבל שירותי בנייה ואינו רוכש דירות, לכן הוא אינו חייב במס רכישה.
- היזם יכול להקים פרויקט באופן מידי וללא צורך בגיוס הון עצמי גדול לרכישת הקרקע.
- הוראת ביצוע עסקת קומבינציה הכוללת ערבות של היזם.
חסרונות:
- הערכה לא נכונה של שווי הקרקע עשויה גרום להפסד כספי עבור היזם.
- אם היתר הבנייה מאפשר בניית כמות קטנה של יחידות דיור היזם עלול לצאת בהפסד.
- סיכון בפשיטת רגל של הקבלן.
- שותפות בקרקע עם יזם לא מוכר.
- מועד קבלת התמורה (לבעל הקרקע).
חוזה עסקת קומבינציה
חשוב להדגיש כי חוזה עסקת קומבינציה נחשב לחוזה משפטי מורכב מאוד בענף הנדל”ן, ולכל עסקה יש מאפיינים ייחודיים. החוזה מבוסס על שני פרמטרים מרכזיים:
- אחוז הקרקע שניתן ליזם.
- מספר יחידות הדיור שבעל הקרקע יקבל בתמורה.
עסקת קומבינציה: פינוי בינוי
בשנים האחרונות יש עלייה משמעותית במספר העסקאות מסוג פינוי בינוי, כלומר התחדשות עירונית. עסקת קומבינציה פינוי בינוי נערכת בין היזם לבין הדיירים, ובמסגרת העסקה הדיירים מתפנים מהמבנה ומקבלים דיור משופר בהשוואה לדירה שיש בבעלותם, והיזם מקבל זכויות בנייה נוספות והוא הורס את הבניין ובונה מבנה חדש.
עסקת קומבינציה: מיסוי
היבטי המיסוי בעסקת קומבינציה חלים בחלקם על בעל הקרקע וחלקם חלים על היזם.
מס רכישה – מס רכישה מוטל על היזם שרוכש את הקרקע, בהתאם לחלקו בקרקע.
מס שבח – המס מוטל על שני הצדדים לעסקה.
היטל השבחה – תשלום לרשות המקומית בגין החלטתה לאשר את התוכנית המיועדת למקרקעין אשר תוביל להשבחת הקרקע ולעלייה בערכה. היטל השבחה נקבע על ידי הרשות המקומית, אך לא תמיד העסקה מחייבת תשלום זה, והתשלום מחולק בין בעל הקרקע והיזם באופן שווה.
למידע נוסף אנא צרו קשר עם מוקד השירות של חברת צרפתי שמעון או השאירו הודעה באתר ואנחנו נחזור אליכם!
