כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן מופיע בחוזה המכר סעיף הקובע כי התשלומים העתידיים לרכישת הדירה יוצמדו למדד תשומות הבניה. מאחר שיש פער בין מועד חתימת העסקה לבין מועדי התשלום בגינה, וזאת על פי חוק המכר שקובע כי התשלומים יתפרסו לאורך תקופת הבניה ובהתאם לקצב התקדמות הפרויקט, נקבע מנגנון לקביעת השתנות מחירי עלויות וחומרי הבניה, כלומר מדד תשומות הבניה למגורים או מסחר.
כדאי לדעת כי מדד תשומות הבניה מודד בפועל את השינויים שחלו בהוצאה הדרושה לקניית סל קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים הנחוצים לבניית הדירה (או לבניית משרד או בניין מסחרי), ומדד זה מייצג את הוצאות הבניה של הקבלנים. בעת חתימה על הסכם לרכישת דירה חדשה על הנייר, כלומר הבניה טרם החלה או עדיין לא הושלמה, מצמידים את יתרת התשלום לאחר ניכוי המקדמה הראשונית שהקונה ביצע, וזאת על מנת לפצות את הקבלן בעקבות החשיפה שלו לתנודות במחירי החומרים, המוצרים ועלויות הבניה, בזמן הבניה עצמה.
אז מהו מדד תשומות הבניה?
כאמור, מדד תשומות הבנייה משקף את הרכב הוצאות הבניה של קבלנים, והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אחראית על פרסום מדד תשומות הבניה אחת לחודש (ב-15 לחודש). השינוי במדד משפיע על ההיקף הכספי הכולל של עסקה לרכישת דירה חדש מקבלן.
בעסקת רכישת דירה חדשה מקבלן חותמים על הסכם מכר ויתרת התשלומים על הנכס מוצמדת למדד תשומות הבניה כדי לפצות את הקבלן על שינויים שחלו בעלויות הבנייה שלו. במקרים רבים יש פער זמנים משמעותי בין מועד החתימה על הסכם המכר לבין תשלום התמורה, לעיתים יותר משנה, ובתקופה זו הקבלן חשוף לשינויים שחלו בעלויות הבניה, לכן מנגנון החישוב של המדד נועד לפצות אותו.
כך לדוגמה, נניח ורכשת דירה בשווי מיליון ₪ ושילמת לקבלן במועד החתימה על חוזה המכר סכום של 800,000 ₪. יתרת התשלום עומדת על 200,000 ₪ ומצמידים את הסכום למדד תשומות הבניה. אם במקרה שלנו המדד עלה ה-2%, עליך לשלם לקבלן 4,000 ₪ נוספים.
מדד תשומות הבניה כולל את עלויות הבניה הבאות:
- חומרים ומוצרים כמו שיש, מלט, ברזל, מוצרי ואביזרי אינסטלציה, חומרי איטום, זכוכיות, צבעים, קרמיקה וכד’.
- ציוד וכלי עבודה.
- הובלה ושינוע.
- עלויות של שכירות ציוד ורכבים.
- הוצאות כלליות לבניה כמו הוצאות עבור אחזקת משרד, ביטוחים ועוד.
- שכר עבודה לפועלים, מפקחים ומפעילי ציוד הנדסי.
התיקון לחוק המכר – רק 40% ממחיר הדירה מקבלן יוצמד למדד
עד אמצע שנת 2022 היה נהוג לחשב את המדד לפי המחיר המלא של הדירה, כלומר החישוב גילם בתוכו את רכיב הקרקע ועלויות נוספות שלא קשורות בהכרח למדד תשומות הבניה. ביוני 2022 אושרה הצעת החוק (התיקון לחוק המכר) שגובשה על ידי משרד השיכון לפיה יש להטיל הגבלות על הצמדת מחיר הדירה למדד והוחלט על הצמדה מקסימלית בשיעור של עד 40% משווי הדירה. כמו כן, הצעת החוק שאושרה קבעה שלא תהיה יותר הצמדה לאחר תאריך מסירת המפתח לרוכש, גם במקרה של פיגור בתשלומים.
חישוב מדד תשומות הבניה
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחשבת את מדד תשומות הבניה למגורים, היא גם אחראית על פרסומו מידי חודש. המדד משפיע רק על יתרת התשלומים שטרם בוצעו לקבלן, לכן במעמד החתימה על הסכם מכר ותשלום ראשוני לקבלן, מצמידים את יתרת התשלום למדד זה, ואם המדד עולה עליכם לשלם יותר כסף לקבלן.
מדד תשומות הבניה ב-2023 לתקן לפי השנה החולפת
מדד מחירי תשומות הבניה בשנת 2022 עמד על 4.8% בעקבות המלחמה בין רוסיה לאוקראינה וההתאוששות שרק החלה לאחר משבר הקורונה. המלחמה פגעה בשרשרת האספקה העולמית של ברזל, מתכות וחומרים נוספים לבניה ומחירי ההובלה והחומרים התייקרו באופן משמעותי והקפיצו את המדד מעלה.
חשוב להדגיש כי קבלני הבניה אינם מרוויחים מעליית המדד, ובפועל הוא משפיע לרעה על חברות הבנייה המתכננות ומבצעות פרויקטים שונים מאחר שהיזם רוכש את הקרקע ומשקיע מכספו בהנעת תהליך הבניה. כאשר המדד נמוך יחסית חברות הבניה באות לקראת הרוכשים והן מאפשרות עסקאות נדל”ן עם הטבות מדד, לכן תמיד כדאי לבדוק את הנושא לפני חתימה על חוזה מכר עם חברת בניה כזו או אחרת.
מדד תשומות הבניה ה-2023
| חודש | שיעור המדד | שינוי חודשי (%) |
| ינואר | 128.80 | 1.2 |
| פברואר | 128.60 | 0.2- |
| מרץ | 128.90 | 0.2 |
| אפריל | 129.30 | 0.3 |
| מאי | 129.20 | 0.1- |
| יוני | 129.60 | 0.3 |
| יולי | 129.30 | 0.2- |
| אוגוסט | 129.40 | 0.1 |
| ספטמבר | 129.50 | 0.1 |
למידע נוסף בנושא מדד תשומות הבניה ולבחירת דירת החלומות הבאה שלכם – הנכם מוזמנים לפנות לנציגי השירות של קבוצת צרפתי שמעון!
