חוק מיסוי מקרקעין (שבי ורכישה), תשכ”ג-1963, מגדיר וקובע מתי נחשבת העברת זכות במקרקעין לעסקת מכירה החייבת בתשלום מס ומתי העסקה איננה נחשבת כחייבת במיסוי מקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה נכנס לתוקף בחודש אוגוסט 1963 ומאז הוא עבר לא מעט שינויים ותיקונים, כאשר כל תיקון לחוק הותאם לשינויים שחלו בכלכלה ובמבנה של עסקאות הנדל”ן והתפתחות הענף.
על פי החוק כל מי שמוכר זכות במקרקעין חייב בתשלום מס שבח, כל עוד נוצר רווח למוכר בגין מכירת המקרקעין. בנוסף לזאת, החוק מטיל מס רכישה בעת מכירת הזכות במקרקעין אך יש לא מעט הקלות ופטורים מתשלום מס רכישה. ראוי לציין כי נושא מיסוי מקרקעין נחשב למורכב מאוד לכן מומלץ לפנות לאנשי מקצוע מנוסים וחשוב לבדוק זכאות לפטור או להנחה בתשלום המס.
חוק מיסוי מקרקעין: שבח ורכישה
באופן כללי חוק מיסוי מקרקעין עוסק במיסוי החל על הצדדים לעסקה בעת מכירת זכות במקרקעין כלשהו (נכסי נדל”ן) ובעת מכירת זכות באיגוד מקרקעין. החוק קובע ומגדיר מהו מקרקעין, ומפרט סוגים שונים של מקרקעין כגון: בית פרטי, דירת מגורים, בניין מגורים משותף ועוד. הזכות במקרקעין מוגדרת בחוק כבעלות, חכירה למשך יותר מ-25 שנים או הרשאה לשימוש במקרקעין שניתן לראות בה כבעלות או כחכירה.
החוק תקף על עסקאות מכירה ורכישת של זכויות במקרקעין הנמצאים בשטחה של מדינת ישראל, כולל יהודה ושומרון. חוק מיסוי מקרקעין מגדיר ומטיל שני סוגי מיסים:
מס שבח מקרקעין – סעיף 6 לחוק מטיל מס שבח מקרקעין בגין העלייה בשווי הנכס, ויש לשלם את המס בעת מכירת הזכות במקרקעין. מס שבח הוא למעשה סוג של מס רווח הון המוטל על העלייה בשווי הנכס לכן המס מוטל על המוכר.
מס רכישה – סעיף 9(א) לחוק קובע כי בעת מכירת זכות במקרקעין הרוכש נדרש בתשלום מס רכישה. בעסקת מכירת נכס המיועד למגורים שיעור המס הינו מדורג ובעסקת מכירת נכס שאינו מיועד למגורים מחשבים את המס מהשקל הראשון. בתקנות מיסוי מקרקעין נקבעו פטורים ממס רכישה והקלות בתשלום המס.
מקדמה למס רכישה
מי שרוכש זכות במקרקעין, לדוגמה רכישת דירה חדשה מקבלן, חייב לשלם למדינה מס רכישה. המס מחושב לפי שווי העסקה ושיעורי המס משתנים ומתעדכנים אחת לשנה. חשוב לציין כי שווי העסקה כולל את המע”מ כאשר רוכשים דירת מגורים חדשה מקבלן. כמו כן, החוק קובע שיעורי מס שונים לעסקאות שונות לרכישת זכויות במקרקעין, לכן שיעור המס המוטל על עסקה לרכישת דירת מגורים יחידה שונה משיעור המס המוטל על רכישת דירות נוספות מעבר לדירת המגורים היחידה, ושיעור המס שונה על עסקאות לרכישת זכויות במקרקעין שאינו מיועד למגורים, למשל מבנה מסחרי, קרקע חקלאית וכדומה.
כדי לשלם מס רכישה יש לחשב את שווי הזכות במקרקעין וניתן לקבוע שומה עצמית או שומה לפי מיטב השפיטה. אם עדיין לא נערכת שומת מס הרוכש רשאי להגיש בקשה לקבלת אישור מקדמה למס רכישה (טופס 7160).
כיצד מחושבים מיסי מקרקעין?
מס רכישה מחושב על פי מדרגות המס המתעדכנות אחת לשנה. שיעורי המס משתנים גם לפי הנתונים של הקונה, ובעיקר ביחס לשאלה האם זו דירתו הראשונה והיחידה, האם הוא משפר דיור או האם הוא רוכש דירות נוספות מעבר לדירה היחידה שבבעלותו.
מס שבח מחושב החל משנת 2014, והמוכר נדרש לשלם את המס כאשר מחיר הדירה גבוה מהמחיר שבו הוא רכש את הנכס. יש אפשרות לנכות הוצאות מוכרות מההפרש שבין מחיר רכישת הנכס לבין מחיר המכירה, למשל הוצאות עבור שיפוצים בנכס, שכר טרחה של עו”ד, מס רכישה, אגרות ועוד.
האם מכירת דירות על ידי קבלן/יזם נעשית במסלול של מיסוי מקרקעין?
בדרך כלל כל עסקה למכירת דירות על ידי קבלן או יזם מתקיימת במסלול של מס הכנסה ולא במסלול של מיסוי מקרקעין. מומלץ לדרוש מהקבלן להוציא טופס 50 כדי לקבל פטור ממס שבח ולוודא את רישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין.
חברת צרפתי שמעון בעלת ותק וניסיון עשיר בתהליכי רישוי, תכנון, בנייה ומכירת הדירות בפרויקטים. החברה מתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ומציעה שירות מקצועי ורגיש תוך מתן מענה פרטני לבקשות הלקוח. החברה מחויבת לתקנים המחמירים ביותר ומציעה שירות ברמה גבוהה ומענה מקצועי לכל בקשה או דרישה. למידע נוסף ולייעוץ מקצועי בנושא מיסוי מקרקעין – אנא מלאו את הטופס ליצירת קשר או התקשרו לטלפון: 5999*.
