לפי כל הנתונים, ישראל היא אחת מן המעצמות העולמיות בתחום פינוי בינוי. דו”ח הלמ”ס האחרון מלמד שרבע מהדירות (כ-24.1%) נבנו במסגרת התחדשות עירונית בשנת 2022, כ-73.6% מהן במסגרת תמ”א ופינוי-בינוי. מאז החלטת הממשלה אי שם ב-2017 לאשר תכנון של 125 אלף דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, חברות הנדל”ן לא עוצרות – וגם ראשי הערים התאהבו ברעיון. עיריות בכל הארץ מובילות תנופות בניה אדירות שמחדשות את המרחב הציבורי ומעניקות פתרון הולם למצוקת הדיור.
מה זה בעצם פינוי בינוי?
פינוי בינוי, הוא תהליך הכולל הריסה ובניה מחודשת של מתחמי מגורים. המטרות העיקריות של תוכניות פינוי בינוי הן בעיקר לשפר את תנאי החיים של תושבי העיר; לחדש תשתיות, לדאוג לביטחון הדיירים מפני רעידות אדמה ומצבי לחימה ע”י בניית ממ”ד בדירות החדשות ולשפר את איכות ונראות המרחב הציבורי, כמו כן זה פותר בעיה של תוספת יח”ד חדשות במרכזי הערים הצפופות.
תוכנית התחדשות עירונית “פינוי בינוי” המיושמת בישראל כוללת הריסת כל המבנים הקיימים ובניית בניינים משודרגים, חדשים מהמסד, בהתאם לתקנים הנדסיים קונסטרוקטיביים המחמירים ביותר, תוספת ממ”ד בכל דירה ועמידות ברעידות אדמה כולל פיתוח של סביבת הבניין, אמצעי גישה נוחים ופיתוח נוף, תאורה וכו’.
מה חשוב לדעת על תוכנית פינוי בינוי?
פינוי בינוי הוא אחד הפתרונות החמים והנפוצים ביותר בישראל כמענה למצוקת הדיור בערים הגדולות. כאמור, מדובר בהליך שבו מבנים ישנים, בדרך כלל בניינים של עד 4 קומות, נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים גבוהים יותר. המטרה של פינוי בינוי היא לשפר את איכות החיים של הדיירים, לחדש את האזור ולייצר דירות חדשות.
עם זאת, חשוב לדעת שתהליך פינוי בינוי בישראל הוא תהליך מורכב, שעשוי להימשך כ-7 שנים. בשנים האחרונות, בעקבות שינויי חקיקה, בשלות הדיירים וקיצור תהליכי תכנון/רישוי מצד הרשויות מסתמנת מגמת צמצום וקיצור לוחות הזמנים עד לקבלת היתר. תחילתו של התהליך הוא ביצירת קשר בין נציגות הדיירים או עו”ד מטעם מול החברה הנדלנית לצורך התקשרות חוזית ולאחריה מתחיל תהליך תכנון ורישוי שסיומו בהריסת המבנים הישנים ובניית מתחם מגורים חדש.
מהם היתרונות של פינוי בינוי בישראל?
לפני הכל, שיפור איכות החיים של הדיירים: מבנים ישנים שנבנו בסטנדרטים ישנים עוברים תהליכי התבלות טבעיים ואינם עומדים בתקני הבנייה החדשים, ולכן עלולים להוות סכנה בטיחותית. פינוי בינוי מאפשר לדיירים לעבור לדירות חדשות, בטוחות ויעילות יותר.
ישראל יושבת על השבר הסורי אפריקאי ולכן מועדת לרעידות אדמה, מלבד סכנת התמוטטות פגיעה בתשתיות המבנה, מבנים ישנים עשויים להוות מפגע סביבתי ואסתטי שפוגע גם בערכו ונראות המרחב הציבורי, יתרה מכך בשל איומים בטחונים הצורך בדירות חדשות עם ממ”ד הוא צורך בסיסי ותוכנית פינוי בינוי מעניקה פתרון גם בתחום הזה. יתרון נוסף וחשוב הוא היכולת לבנות דירות חדשות כמענה לביקוש הגבוה והיקר של נכסי נדל”ן למגורים.
מהם בעצם חסרונות של פינוי בינוי בישראל?
ובכן, לעתים תהליך פינוי בינוי בישראל עשוי להיות ארוך, מורכב ובעיקר מתסכל עבור הדיירים, שצריכים לעבור לדירות זמניות במהלך הבנייה מחדש. כמו כן, בפרויקטים המבוצעים באמצעות חברות הנדל”ן החסרות בניסיון בבניית פרויקטים מורכבים, חסרות איתנות פיננסית או יכולות תכנוניות לעיתים קרובות מועד הפרויקט לכישלון.
הדיירים יכולים לבחור להתקשר מול מספר חלופות, הראשונה יזם שאינו קבלן במקרים מהסוג הזה הדיירים בעצם יתנהלו לאורך הפרויקט מול שתי פונקציות, האחת תיתן מעטפת יזמית בעוד השניה תיתן מעטפת קבלנית שעתידה לבנות את הפרויקט ואמורה לתת גם את הבדק והאחריות במקרים מהסוג הזה קיים ברוב המקרים ניגוד אינטרסים, “הלקוח” של היזם יהיה הדייר ו”הלקוח” של הקבלן יהיה היזם.
חלופה נוספת לדיירים היא בחירה של חברה יזמית קבלנית. גם כאן ישנן חברות שמתנהלות כארגונים “רזים” ויפנו חלק מהמשימות לקבלני משנה וכך שוב יתפצל השירות למספר גורמים. חשוב מאוד לזכור שתהליך פינוי בינוי כרוך בבירוקרטיה רבה, שיכולה אף היא לעכב את התקדמות הפרויקט. ועדיין, למרות שהתהליך ארוך ומורכב, פינוי בינוי הוא הזדמנות מצוינת לשפר את איכות החיים של הדיירים, לחדש את המרחב העירוני ושכונות המגורים.
אילו טיפים מומלצים למי שנכנס לתהליך פינוי בינוי?
- לפני הכל, לבחור את חברת הנדל”ן המנוסה ביותר, שתוביל את הפרויקט מהרגע הראשון ותעניק ליווי צמוד וקשוב לכל אורך הדרך.
- מומלץ לבחור בחברת הנדל”ן בעלת האיתנות הפיננסית הגדולה ביותר. ניתן לעשות זאת בקלות יחסית מול דוחות כלכליים, ככל שהחברה איתנה יותר הסיכוי שהפרויקט יסתיים בהצלחה גדול יותר.
- הגודל לא תמיד קובע, במרבית המקרים חברות בעלות עשרות פרויקטים לא מסוגלות להעניק תשומת לב מספיק גובהה לפרויקט בודד, לכן עדיף לבחור בחברה שתהיה בעלת הניסיון והאיתנות הנדרשים אל מול התאמה בין גודל החברה להיקף הפרויקט.
- מומלץ לבחור אך ורק עו”ד בעלי ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, התמחות בתחום חשובה על מנת לייצר את הזכויות המלאות של הדיירים מול חברת הנדל”ן.
- תנאי הביטוח: ודאו שחברת הנדל”ן מבטחת אתכם במקרה של עיכובים או תקלות בפרויקט.
- התארגנו עם הדיירים האחרים: חשוב שנציגות הדיירים הנבחרת תעבוד בשיתוף פעולה מלא ובשקיפות הן מול עו”ד המייצג והן מול היזם הנבחר, יגדל הסיכוי שהפרויקט יצליח.
- היו סבלניים: פינוי בינוי הוא תהליך ארוך ומורכב. חשוב להיות סבלניים ולתת לחברת הנדל”ן את הזמן המתאים כדי לבנות ולנהל את הפרויקט.
איך בוחרים חברת בניה ויזמות לפינוי בינוי?
- פינוי בינוי הוא תהליך הכולל אינסוף פרטים, תכנונים, אישורים, צוותים מקצועיים, דיירים – וזה עוד לפני מילוי רצונות הדיירים וצרכיהם האישיים. לכן, חברת הנדל”ן חייבת להיות מצוידת ביכולות ניהול פנומנליות, סנכרון עם כל הגורמים הרשויות, ובקיאות מוחלטת בתקני רגולציה.
- ניסיון: בחרו חברת נדל”ן עם ניסיון רב בתחום היזמות והבניה למגורים. חברה כזו תהיה מודעת לפרוצדורות השונות, הבירוקרטיה והאתגרים המיוחדים של פרויקטים אלה.
- אל תתפשרו על איתנות פיננסית גבוהה (סביבת הריבית הגבוהה בה אנו נמצאים בימים אלה הופכת חברות ממונפות לחברות פגיעות מבחינת יכולת ביצוע ועמידה בהתחייבויות).מוניטין: בדקו את המוניטין של החברה בביצוע פרויקטים ועמידה בזמנים ובתקציב שנקבעו.
- המלצות: דברו עם לקוחות קודמים של החברה כדי לקבל המלצות על הליווי והשירות שהיא מעניקה.
- יתרון נוסף לבחירת חברת הנדל”ן הוא בדיקה האם כלל המחלקות הן חלק מהארגון (מחלקות אורגניות) והממשק של הדיירים הוא בכתובת אחת או שמדובר בחברה שנעזרת בשירותי מיקור חוץ לתהליכים. כדאי תמיד לתקשר מול גורם אחד מקצועי שמעניק מעטפת מלאה.
- בדקו בעצמכם: בקרו בפרויקטים אחרים של החברה והתרשמו בעצמכם מאיכות הבנייה ושביעות רצון הדיירים.
חפשו כתובת אחת
חברת “צרפתי שמעון” מחזיקה בוותק של עם 40 וניסיון עשיר בפרויקטים של פינוי בינוי בשכונות מגורים בערים הגדולות, מבנים צמודי קרקע ועד לגורדי שחקים בכל רחבי הארץ. החברה מדורגת בין החברות הפרטיות המובילות בישראל, לפי BDI ובעלת תקן ISO 9002 של מכון התקנים הישראלי.
דיירים הבוחרים ב”צרפתי שמעון” לפרויקט פינוי בינוי נהנים מחוסן כלכלי של חברה יציבה, ותיקה ומוכרת, הבקיאה בכל תהליכי הרישוי, תקנות ואישורים, עמידה בכל הוצאות התכנון, הבניה ומימוש בפועל של מכירת כל הדירות בפרויקט. בנוסף, מובטחת להם רמת שירות ורגישות גבוהה ביותר, כבר משלב ההתקשרות הראשונית, תוך מתן מענה פרטני ומקצועי לבקשות אישיות, שינויים ותוספות במהלך הבניה ואף בסופה. ומי ששואל: איפה נגור בינתיים? אל דאגה – חברת צרפתי שמעון דואגת למימון שכירות חליפית למשך כל תקופת הבניה עד לקבלת הדירה החדשה.
